今天来分享一下,深圳城市更新项目中的风险 [复制链接]

深圳市城市改造流程：

1.前提

2.确定申报主体，由其组织展开申报

3.改造意愿征集

4.申报材料准备

5.审批过程

1.准备工作：申请核查土地及建筑物信息

2编制规划方案并报批

3.主管部门审查

4.草案公示

5.单元规划公示

第三阶段：确定单一实施主体

1.建筑物拆除

2.房地产权属证书登记注销

3.申请建设用地审批

4.交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证

深圳城市更新主要难点

第一：城中村不能全部的更新改造

城市是一个有生态系统，是生命有机体，不可能所有楼房都是高楼大厦，如果把全市的城中村消灭了，低收入人群的生活空间就会被压缩，整个城市生态系统就不完整，人口的迭代更替就会受到挤压，人们会不愿意来深圳打拼，城市活力也会下降，因此保留适当的城中村非常关键。

第二：城中村不能完全放任不管，也需要进行适度更新

如果对这些城中村放任不管，面临的是土地资源的浪费和环境治安的压力，这与深圳未来要打造的国际化都市发展路径是相悖的。所以，要让城中村进入一个柔性改造的通道。主要针对脏乱差治理、基础设施改造及社区安全进行整改。

第三：城市更新尤其城中村的更新进度需要尽量加快，为后续的城市更新腾出空间

但由于巨大的利益驱使，使得城中村原住民的改造态度较为消极，因此也要适当的传递一些强硬态度。政府并不软弱，如果谈判长期僵持城市更新也可以不进行。

第四：随着地价的不断上涨，拆迁补偿款的价格也在不断增加

由于综合整治更新会对当地居民带来不小的影响，而拆迁却会带来大量补偿款，使得居民不接受除拆迁以外的任何改造方案，这也给城市更新道路带来了不少困扰。

深圳旧村改造过程中的四大风险

旧村改造作为三旧改造中的“重头戏”，凭借相对丰厚的利润一直吸引着各路开发商和资金方的驻足。尤其是深圳的城中村拆除重建，高度市场化带来的好处是，从与村集体签订合作协议起，开发商将参与更新全流程，这在很大程度上保证了开发商可享有伴随项目推进而不断升值的利润空间。而无需招拍挂环节，也使得资金方能够看到对于项目“一竿子捅到底”的确定性。

但是，高回报往往也意味着高风险。深圳旧村改造过程中，亦有五大风险等着参与方排雷。

一、计划立项阶段

在计划立项阶段，需要注意三个方面的风险。一是更新意愿征集比例不足。前文也提到，之前深圳政府要求意愿征集的签约率和签约面积均达到%，9月4日广东省新政提出旧改过程中只要超过2/3业主签约即可申请政府裁决及法院强制执行拆除。未来具体按哪个比例执行尚不明确，且城中村业主众多意见较难达成统一，若更新意愿征集比例不足则容易让项目搁浅。

二是拆除范围划定存在不确定性。深圳城市更新管理已从最初的“全市城市更新专项规划+城市更新单元规划”两级管控体系逐步转变为“全市城市更新专项规划+片区城市更新统筹规划+城市更新单元规划”三级管控体系，片区统筹更新规划的出现使得城市更新项目中往往带着政府落实学校、医院、道路等公共设施的美好夙愿，再加上这两年配套政策变动导致范围划定也越发不确定。

三是合法用地比例不足。年3月深圳市规划和自然资源局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，要求拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应符合：坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应不低于50%；重点更新单元的合法用地比例应不低于30%；其他更新单元的合法用地比例应不低于60%。该规定出台制约了大量的深圳城中村项目正常立项。

二、专项规划阶段

在专项规划阶段，需要注意两个方面的风险。一是由于法定图则与地方土规冲突导致项目无法推进，大部分已批法定图则编制时间较早且修编滞后，即使可申请调整法定图则，但考虑获批难度和时间成本，应尽量避开这类项目。

二是拆除重建和综合整治的划定范围风险，年11月发布的《深圳市城中村（旧村）总体规划（—）》征求意见稿中针对深圳城中村居住用地划定了综合整治分区范围，今年6月，深圳市规划和自然资源局印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，对城中村综合整治的手段进行了扩展，允许开展局部拆建、扩建、加建，改变了过去拆除重建和综合整理截然分开的局面。城市更新单元规划时应选用哪种模式，在前期规划层面上是需要去论证的，也是实际操作中需要密切