名词解释：城市更新
简单地说：城市更就是将城市中已经严重影响城市面貌与城市形象、城市生活落后、城市功能配套不能满足城市新貌的“属于原城市旧貌的房屋、旧的居住、旧的商务、旧的街道、旧的休闲、旧的康乐康体”等通过城市改造与开发的另一种房地产投资模式。这种模式涉及到：原有生活的城市居民利益、政府改造要求达到的社会效益、投资商经济效益等核心三方利益共享的一种模式。
归纳起来，房地产投资新模式的城市更新用四个字可以概括：“去旧造新”，如果用八个字概括就加上“利益共享”。
很多朋友都说，城市更新是一种新的房地产投资模式，更是新的房地产投资契机。但其实不然，这种模式早在年就在广州盛行。那个时候叫住“旧城改造，合作开发”。
广州最早期的“城市更新”代表项目有两个
华景新城项目
项目地理位置：位于广州市华南快速以东（华南师范大学体育运动场东侧）至广东省邮电学校以西，交汇广元快速路至中山大道间。
项目规模与概况：项目总占地面积约60万㎡，总建面约㎡。总共分六期开发，第一期与年开始楼花销售，最后一期与年全部售罄并交付使用。
项目背景：该项目是由广州合生创展+珠江投资两家知名房企联合开发，这两家房企在广州从事“旧城改造”项目最多也最普遍的，也是行内最具名的企业。项目土地资源取得流程：首先由开发商幕后筹划，指导土地权限使用者——村委会，成立经济合作社；其次，由合作社出面与每个村民（土地使用权和房屋所有权的村民）协商确权量化，签订同意合作意见书，谈妥拆迁与补偿事宜，土地规模集中在合作社；开发商成立房地产开发项目公司；项目公司注资合作社与变更华人；项目公司按照正常的投资开发、运营、营销进行；补偿用房回迁给原产权所有人。开发商切割合作社所有合作关系，并自负盈亏开发整个项目。
城市更新的起源：这种模式有早期有政府主导的由社会投资，效益回收，产权移交的“BOT”的模式影子在里面。这也是砖家早起参与并协调政府与诸多投资商运作大多数城市污水处理厂以及后来的高速公路投资、建设、运营、移交模式的缩小版。这就是城市更新的起源。
骏景花园项目
项目地理位置：广州市天河区中山大道号（门楼如上图），项目主入口有八匹骏马的位置就是。百度地图导航一查便知。
项目规模与概况：项目总用地面积约㎡，总建面约㎡。项目总共分4期开发，年楼花开盘预售，年全部售罄并交付使用。
项目投资背景和投资模式与华景新城如出一辙。开发商仍然是合生创展与广州珠江实业组资开发。但华景新城是合生创展与珠江投资组资开发，珠江实业是为了便于开发骏景花园新组建的房地产项目公司，珠江实业是珠江投资全资控股的项目公司。
房地产新的投资运营模式——城市更新背景
自年间，砖家在广东粤西地区帮助政府引入诸多城市更新项目投资商，尤其是阳江市项目居多（阳江市城南片区基本上全部是这种“城市更新”模式）。因此，许多朋友在近期涉及到诸如类似的项目时，因为对项目操作中不甚了解，特提出咨询在项目前期时，介入项目该如何开展工作等的问题，结合砖家经历的工作更新项目的经验，将有关更新项目的经验分享给朋友们，城市更新本质工作概括起来，主要包含以下几个方面：
1、项目土地使用性质转变（确定符合项目更新的条件及标准）。即需将有产权房屋的土地使用性质实施征用并转为国有土地使用性质，另外须将涉及城市更新范围内的农村用地转为国有土地性质。在全部同时转为可立即开发建设的土地。
2、根据城市更新的城市总体规划，调整现有用地规划（开发商特别注意：调整规划效益须倾向于自己）。规划调整为可立即开发的土地，规划土地使用性质、规划开发建设土地不同使用经济技术指标。
3、去旧造新、利益共享、效益分配（拆迁安置补偿、城市功能与市政建设的投资关系确立）。土地现状土地则拆除建筑物附属物及其他临时建筑物，使土地成为即可开发建设的“熟地”，理顺相关者经济利益关系并达成效益共享与分配共识，签订相关合同与协议等。
城市更新项目开发的第一个流程
引入城市更新项目初期，不管是村民还是意向合作地产商以及股份合作公司，对个人专业的认可能力以及比较健全的行业经验是显得尤为重要的，确定一个更新项目是否能如期审批下来，首先是硬性的三大条件：城市的建安设施，城市公共配套设施的完善、环境恶劣或者存在重大安全隐患、现有社会功能使用不符合社会经济发展的需要，还有要参考生态保护、重大危险品设施保护（如加油站、气站等）、河流水源保护、历史文化保护（城市名胜古迹，广州的越秀区最多）、城市基础设施以及限高与城市面貌的轮廓天际线等。这些内容是满足城市更新使用的基本功能，而用于开发的更新项目须在这些要求的范围之外，且土地权属清晰的合法，用于开发的用地必须最少在60%以上，对于房地产投资商来说达到75%为理想。
投资开发的城市更新项目具体的参照标准：更新范围内人口同意拆迁率须三分之二及以上、面积须达到三分之二及以上、更新范围最小规模平米，当然实际拆迁中远不止平米，当然项目规模越大越好。建筑年限住宅20年以上、工业15年以上，符合有关省级、市级政府颁布的相关城中村（旧村）综合整治总体规划政策要求，符合国家级、省级、市级土地利用总体规划相关政策要求，实施的市、区级相关规划要求。
对于城市更新项目投资开发商最为重要的是需要对该项目进行容积率测算，对该项目的经济利润进行测算，所有这些前期工作一旦完成，城市更新项目的前期准备工作也就完成了，然后进入到下一个工作流程：资质申报的文件呈报政府相关职能部门进行申报和讨论。
此阶段的工作重点是：协调、沟通、公关。
城市更新项目开发的第二个流程
权属确认及报建工作。权属房屋面积测绘、评估、意愿征集、框架协议签订、计划立项、土地权属认定、旧屋村范围认定、土地信息核查、非农（征地返还地调整、历史用地处置、专项规划、集体资产备案、确认实施主体、拆除建筑物、不动产权证注销、转地、移交、用地审批（农转用、林地、地质灾害等等）、用地方案图、用地规划许可证、测算缴纳地价、土地出让合同等等。
政府核心机构。涉及的有村集体、街道办、集资办、区国资委更新局、国土规规划房管局、工信局、环保水务、文体局等。
涉及权属固定资产的处理。包括前期的城镇、乡镇集体资产核查确认，资产评估、公证处、前期费用、保证金、框架协议、授权委托等；后期的评估论证、设置准入条款、招商方案、股东代表大会（公证处）、产权交易上平台、竞争性谈判或公开招投标，最终签订合作协议等。
此项工作核心重点。相关集体、团体权力架构、派系斗争、主要或关键决策人、比较难突破及容易攻破突围的、支持投资开发商协助的等等（包括他们私下想法：如钱、物，其他特殊条件比如解决学位、特殊回迁需求等等。以及包括集体资产或相关管理相关的应对措施比如主体资格、保证金、监管资金等）。
拆迁（搬）安置与补偿。前期摸底调查、周边项目拆赔标准、如何宣传鼓舞团队士气、鼓励村民参与拆迁工作、吸引村民等；调查拆迁范围建筑物附属物数量、种类、类型、业态、村集体资产；小业主人群来源、分类、家庭收入来源、性格爱好特征、家庭基本情况、心理预期、主要诉求、业主在不在境内、业主内部分配问题等等。
是否有无产权？产权种类是什么？产权是否限制（抵押查封）？是否存在经济纠纷和法律上是否存在瑕疵争议？继承争议等；如何进行拆迁宣传？沟通交流话术培训和统一口径、基础拆迁理论培训；拆赔标准制定、拆赔协议制定、测绘、确权安排；投资开发商项目公司建立、招兵买马、人员分工、规章制度建立健全。
核心工作重点：尽职调查（权属、纠纷、要求与条件）等。
城市更新项目开发的第三个流程
工作总结。城市更新项目工作管理者的工作能力要点：项目负责人无需都擅长期间的所有环节，而且所有的工作细节或工作流程都精通也根本不现实。只要熟悉和了解实操过程，以及其工作之间的逻辑关系。强调个人组织能力、协调能力、统筹能力、大局观和大局意识。
工作核心重点。如何通过管理者和企业能力，达成调规和增容目标是城市更新项目前期土地变更工作的重中之重。此项工作是实现项目效益最大化的根本，是实现项目土地价值最大化的前提。毕竟，效益共享是彼此目的。
