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整理｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师
主攻：重大疑难复杂房地产案件、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等
“历史违建”概念
深圳农村城市化历史遗留违法建筑（简称“历史违建”）是指年6月2日之前所建各类违法建筑，具体包括：
（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
（二）年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
（三）年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
（四）年3月5日之后至年10月28日之前所建的各类违法建筑；
（五）年10月28日之后至《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（“一决定”）实施（年6月2日）之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
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“历史违建”种类
“历史违建”按实际用途分为：
1、住宅类历史遗留违法建筑；
2、生产经营性历史遗留违法建筑，包括工业类、仓储类历史遗留违法建筑；
3、商业、办公类历史遗留违法建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施；
4、公共配套类历史遗留违法建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施；
5、具有多种用途的历史遗留违法建筑；
6、用于其他用途的历史遗留违法建筑。
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“历史违建”处理
根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》规定：经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。
1、确认产权：符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法由市政府另行制定。１９９９年３月５日之前所建的违法建筑，符合“两规”处理条件的，继续按照“两规”处理。
2、依法拆除：具有下列情形之一的违法建筑应当依法拆除：（一）存在严重安全隐患，又不能整改消除的；（二）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；（三）占用基本农田的；（四）占用一级水源保护区用地的；（五）占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；（六）其他依法应当拆除的情形。具有上述（三）、（四）、（五）情形之一的违法建筑，其建设行为发生在土地用途依法确定前的，拆除时应当予以适当补偿。具体补偿办法由市政府另行制定。
3、依法没收：具有下列情形之一的违法建筑应当依法没收：（一）非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的；（二）超过区政府批准复工用地范围的工业及配套类违法建筑；（三）其他依法应当没收的情形。
4、临时使用：经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验；经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。
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附：“违法建筑”概念
违法建筑是指未经规划和自然资源部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。包括：
（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或者公共绿化用地的建筑；
（二）不按照批准的设计图纸施工的建筑；
（三）擅自改建、加建的建筑；
（四）原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或者股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
（五）原农村经济组织的非农业用地或者原村民自用宅基地违反城市规划或者超过市人民政府规定标准的建筑；
（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
（七）逾期未拆除的临时建筑；
（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。
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