从“3个1亿人”看中西部房地产可大量投资城市
当越来越多的品牌房企将注意力重新集中在一线城市时，一张新的“机会路线图”直指中西部广袤的三四线城市。2014年全国“两会”期间，李克强总理在政府工作报告中提到，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，这是否意味着这些被看淡的三四线城市楼市将迎来“主场时间”? 消息一出，A股和H股的地产股集体拉升，可见投资者对此极为看好。然而，中西部多为三四线城市，也是去年引发“鬼城”、“崩盘说”的根源，有机构发布的风险报告也称，高风险城市主要集中在这类地区。 在上述目标出炉后，这些三、四线高风险城市楼市能否被重新盘活?房地产公司在中西部城市有哪些投资机会，又面临哪些风险? 自国务院总理李克强在2014年政府工作报告中提出，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”之后就被资本市场看作是一个送给房地产企业的大“蛋糕”。消息公布当日，连续低迷的沪深A股地产板块股价集体飙升。 综合克而瑞、世联地产与中原集团等机构研究报告发现，中西部地区的房地产市场确实存在大量可以投资的城市，其中武汉、成都、重庆、西安、郑州等省会城市均为具投资性的热点区域。 首选：省会和交通枢纽城市 来自中原集团研究中心的数据显示，10个二线城市的2009年~2013年前11个月购地销售比指标中，重庆、成都、武汉三个中西部核心城市成为关注的焦点。 发现，重庆市在2009年~2012年的购地销售比指标均为114%~195%，去年前11个月飙升至226%。成都市在2009年购地销售比为86%，此后三年最高达到190%，去年前11个月迅速回落至66%。武汉市在2009年~2012年的购地销售比均超过了300%，去年前11个月又降到134%。 就三四线城市的购地销售比而言，南昌、合肥、长沙、昆明、贵阳、南宁、西安、洛阳、安庆、泸州与襄阳成为重点关注区域。除了南昌、洛阳之外，其他几个城市的购地销售比指标均在200%以下。 按照中原集团的区间划分，购地销售比小于等于110%，为供求平衡;大于110%，为供应略多;大于150%，为供大于求;大于等于200%，则为严重供大于求。据此推算，重庆、南昌、洛阳三个城市的购地销售比已呈现严重的供大于求。 实际上，自去年初以来，国土资源部曾要求各地政府加大房地产用地的供应，以稳定土地价格。同时，不少品牌房企“不差钱”，这才有了“抢地补仓”现象。 中国指数研究院在盘点2013年百城房价报告中指出，重庆、成都、武汉等多数二、三线城市供需基本平衡，房价走势基本基本平稳，同比涨幅基本上在10%以内，给出的理由是此类城市经济发达、市场规模大且具有较强吸附周边人口的能力，需求相对旺盛。 “中西部地区那些交通发展比较好的，尤其是那些省会城市本身集中了很多优势，较一般的地级市有绝对的资源优势[-0.73%]，肯定会被开发商所普遍看好。”CRIC研究中心研究员马千里向表示，像河南商丘、湖南株洲、陕西宝鸡、四川绵阳等一些位于交通枢纽上的城市以及第二产业发展较好的资源型城市均有后续发展的潜力。 世联地产与同济大学房地产研究所共同发布的《2014年城市房地产投资价值研究》显示，在中西部地区，城市住宅地产投资价值的分化现象较为严重，整个内陆地区只有合肥、西安、重庆、武汉、成都等为数不多的投资价值领先型城市。 不过，他们也坦言，从城市群发展水平的视角研判区域房地产投资价值比简单的东中西部分析可能更具参考意义。在中西部地区，川渝城市群为房地产投资价值集聚区;中原城市群、环鄱阳湖城市群、长株潭城市群、黔中城市群、关中城市群、武汉城市群、兰西城市群等10个城市群属于投资价值扩散区，房地产投资价值在城市群内的分化现象较为严重;呼包鄂榆城市群和宁夏沿黄城市群属于投资风险集中区。 下一步：中西部的中小城市 2012年下半年以来，贵阳因频出多个千万级体量的超级大盘而一度陷入“崩盘论”的口水战之中。不过，经过2013年一年的市场消化，贵阳楼市并未遭遇崩盘。中地行贵阳市场研究部高级项目主任刘永坤告诉，贵阳楼市出现了结构性变化，改善性物业大幅增长，给购房者带来更多的选择空间。 今年初，贵阳市正式实施了一系列房地产新政策。与此对应的是，贵阳市开始重视产业园区建设。今年初，贵安新区、西咸新区同时获得国务院批复。在西部地区，如今已有4个国家级新区。 “现在房地产开发的热点主要是像成都、重庆、西安等那些公共资源比较多的城市，中小城市产业空心化，尤其是县域经济发展比较困难。”西南财经大学中国西部经济研究中心教授刘成玉向表示，下一步必须推进公共资源均等化改革，引导人口向中小城市流动，进而带动相关产业发展。 前不久，据媒体报道称，截至2013年底，除成都外，四川已有绵阳、南充、泸州等三个城市建成区常住人口超过了100万，在当地的解读中，四川省正在实施的“多极多点支撑”的发展战略格局正在逐步形成。 公司样本 提前布局中西部碧桂园恒大尝甜头 当市场掀起一股回归一、二线城市潮之际，少数逆势进军中西部城市的“拓荒者”，却取得令人意想不到的业绩。 碧桂园、恒大地产、河南建业等房企在中西部城市深耕，已初步获得回报。 全产业链造“新城” 作为一个河谷地带发展起来的城市，兰州受地形限制，想要地已无地，兰州新城规划正是为了解决兰州用地矛盾而出炉。 2013年初，碧桂园宣布与兰州城区和兰州新区合作，打造“兰州新城”和新区地标，作为低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区，从前期土地一级开发整理开始，填沟、换土、引水、植树等所有步骤，碧桂园一手包办。 由于碧桂园同时担任一级土地开发商与二级房产开发商，因此最终土地成本很低，产品也更具性价比。克而瑞研究资料显示，碧桂园兰州项目的楼面地价基本保持在200元/平方米以下，项目首期产品的洋房均价为6280元/平方米，与一桥相隔的市区项目动辄上万的售价相比，价格优势相当明显。以至于有当地业内人士调侃：“碧桂园就是来拉低兰州房价的。” 然而，作为方兴未艾的新城，如何避免沦为“空城”相当关键。据悉，碧桂园兰州新城项目里还配备五星级酒店、商业中心、中英文学校、体育园区等配套设施，碧桂园还出资7亿元修建雁白黄河大桥与市区相通。 不过，3月13日，摩根大通发表报告指出，碧桂园去年增长速度快，但已经呈现疲态，若不能解决现有问题，集团短期内难有新的增长动力，须集团提高售价以及海外销售持续向好，才可令集团重拾增长，估计最快要到今年中，此情况才会出现。 值得注意的是，摩根大通还指出，碧桂园去年毛利率只有28.4%，按年跌4.6个百分点，真正主因并非加大低毛利率产品的销售比例，而是广东省以外的销售毛利率过低所致。摩根大通亦认为，碧桂园广东省的业务已呈饱和迹象，因此只可向外拓展，相信会令集团未来两至三年的毛利率收窄100至200个基点。 部分房企提前布局尝甜头 中原地产研究部统计数据显示，今年1～2月，万科、保利等全国15强房企拿地总额达到了784.8亿元。其中在一二线城市687.68亿元，占比高达88%。中原地产市场总监张大伟认为，随着大量房企聚集在一二线城市狭小的市场，带动土地价格不断飙升，给市场带来了非常大的潜在风险。 与之相对，随着中西部城镇化建设的推进，对于开发商来说，今年也许是介入的最好机会。 实际上，部分房企已经尝到布局中西部城市的甜头。统计发现，截至去年末碧桂园在中西部城市在售与开发中的项目达到30个。2013年中期报告显示，恒大地产期内合约销售额中，约55.7%来自于中西部城市。恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧早前在接受媒体采访时表示，集团增加一二线城市的土地储备主要是补充早两年的消耗，以达到平衡布局的目的，随着新型城镇化政策的出台，未来中国主战场依然在三线城市。 除了全国性布局的大型房企，一些扎根在中西部城市的房企同样获得喜人的发展。以深耕河南的建业地产为例，公司去年合约销售总额达到140.03亿元，同比增长35.3%，达全年销售目标的111%。 建业地产董事局主席胡葆森此前在接受采访时也表示，今后20年，除了在一、二线城市城镇化不断提高质量，解决已经进城人员的“人”的城镇化问题外，着力点会从大中城市扩展到中小城市，三、四线城市因此被业内视为“蓝海”。