土拍规则调整、楼市政策变化、房企流动性受挫，年可谓是土地市场风云变幻的一年。
不过，在此市场波动中，各城市之间的悲欢并不相通。
上海、杭州等头部城市土地市场行情依旧，沪杭卖地揽金超3千亿元；但另一厢，三四线城市卖地收入锐减，揽金总额同比大幅下降17%，土地财政承压。
12城卖地揽金超千亿
据中指研究院数据，年，全国城市土地出让金总额为亿元，同比下滑9%。
但各线城市土地市场表现却有所分化。一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨近一成，北京、上海、深圳土地出让收入均同比上涨。
二线城市土地供求同比下行，出让金总额同比下滑7%。三四线城市则在今年土地市场波动中最为“受伤”，揽金总额同比大幅下降17%。
各线城市土地市场情况/搜狐城市制图
具体到单个城市，各地卖地收入究竟是何图景？
搜狐城市梳理了中国城市土地出让收入TOP30名单，结果表明，年，共有12座城市土地出让金总额突破千亿元门槛，同去年相比，揽金千亿的城市数量减少2座，宁波、佛山出局。
年，上海土地出让金总额达到亿元，同比上涨12.57%，吸金能力领跑全国。上海之后，杭州以亿元的土地出让金总额位居第二，卖地收入增幅接近20%。
作为各项榜单前三甲的常客，深圳在土地出让收入方面的表现却并不惹眼。
四大一线城市中，仅土地资源紧缺的深圳年土地出让金总额未及亿元，其亿元的揽金量，仅能排名第11位。
中国城市土地出让收入TOP30/搜狐城市制图
总体而言，经济发达地区的土地市场更为紧俏。23座万亿GDP城市中，除泉州外，其余22城均入围卖地收入榜30强。此外，即将正式成为万亿GDP俱乐部成员的东莞，也凭借亿元的卖地收入，排名第24位。
而厦门则凭借比肩一线城市的房价，成为了卖地收入最高的非万亿GDP城市。年，厦门卖地收入达亿元，排名第18位，高于宁波、南通、青岛、合肥等万亿GDP城市。
从同比增幅来看，各城市受年土地市场波动的影响各异。
TOP30城市中，21座城市不惧市场震荡，年土地出让金总额同比增长，其中合肥同比大增近7成。
与此同时，福州、宁波、佛山等9座城市土地市场有所降温，年土地出让金总额同比下降，其中福州、宁波的降幅达到4成以上。
沈阳长春第三轮供地流拍率超70%
其实，影响土地出让收入的因素非常繁杂，当年度的土地供应数量与品质、当地房价水平、楼市政策、土拍规则、房企经营策略等等都会对最终的土地出让金总额造成影响。
但若想整体了解一市土地市场的景气程度，土拍热度可谓是最佳窗口。
年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，且集中供地活动的节奏每年不超过三次，此制度的实行更是使各地土地市场景气度有了更为直观的反映。
据统计，22个重点城市中，除宁波受疫情影响，第三批土地竞拍延期至年进行外，其余城市均在年度完成了三批集中供地的流程。受此影响，宁波年度土地供应量锐减，并进一步导致了宁波当年土地出让收入的骤降。
纵观直接关系着当地卖地收入水平的三轮集中土拍，各地大多经历了“火热开局——骤然降温——小幅回温”的热度变化。
在首轮集中土拍中，大部分城市都异常火爆，开发商竞争激烈，高溢价率也成了第一批集中供地的关键词。
以重庆为例，第一批集中供地，重庆的平均溢价率达到38.7%，溢价率居全国之首，其中30宗地成交溢价率均超50%。
第一批集中供地后，为平稳土地市场，各地开始调整土地出让规则。受土拍规则变严，以及下半年房企流动性受挫影响，第二轮集中土拍热度大降。
据统计，在第二轮集中土拍中，长沙、北京、沈阳、广州的流拍和中止交易占比均超过50%；长春、福州、天津、重庆、成都的流拍和中止交易占比均超过30%。
曾数次登顶“卖地王”宝座的杭州，其第二轮集中土拍也明显降温。集中供应的31宗地块中，17幅地块取消出让，仅成功出让14幅地块，且其中9幅底价成交。
到年末的第三轮集中供地时，为使房企重拾拿地热情，稳定卖地收入，各地开始降低土拍门槛，并提升供地品质。
各地释放“友好信号”中，包括下调地价，降低保证金比例，减少捆绑限制，以及放宽开发商拿地付款周期等。此外，杭州、合肥、成都、苏州等城市的核心区供应规模明显增加，体现出供地品质的提升。
因此，在第三轮集中土拍中，流标、流拍现象明显减少。以杭州为例，在第三轮土拍中，杭州的35幅涉宅地块全部出让。在溢价率上限降至10%的情况下，杭州第三次集中供地土拍整体溢价率达7%，其中24幅地块拍至10%的溢价率上限，触顶进入线下摇号环节。
但在近年来经济发展乏力的东北，当地的土地市场依旧“热不起来”。
在第三轮集中土拍中，被誉为“共和国长子”的沈阳，共推出27宗地块，其中有19宗土地流拍，流拍率达到70%。剩余8宗土地中，有7宗底价成交。
冷清的土拍下，沈阳卖地收入也明显下滑。据中指研究院数据，年，沈阳土地出让金总额为亿元，同比去年下降23.72%。
近年来与沈阳激烈竞争“东北第一省会”的长春，其土地市场和沈阳同样冷清。在第三批集中土拍中，长春共计推出12宗地块，但最终仅有3宗地块成交，9宗地块因无企业报名而流拍，流拍率达到75%。受此影响，长春年土地出让收入排名下滑7个位次，揽金总额不到亿元，同比下滑接近15%。
京沪深土地财政依赖度低
土地出让收入下滑，地方财政就会紧跟着承压。
一位东部市级财政人士对媒体表示，从预算的角度来说，土地出让收入的作用有三个方面：首先是支持城建开发支出的资金来源；其次用于支付政府专项债券利息，这些债券相当比例缺乏收益保证；再次可以调入预算内，用于平衡财力。
但是，市场对于房地产十几年黄金周期走向终结已经形成共识，土地的红利也将很难如过去一样支撑地方财政的兴盛。
在此背景下，许多地方将不得不重新思考土地财政这个现实而又迫切的问题，尤其是那些土地财政依赖度高的城市。
土地财政依赖度是指一个城市当年土地出让金对比当年一般公共预算收入的比值。由于多地年一般公共预算收入尚未公布，搜狐城市以年一般公共预算收入为基数，梳理了各地的土地财政依赖度。
统计结果表明，年卖地收入TOP30城市中，有12城土地财政依赖度超过%，这意味着这些城市的土地出让金超出了一般公共预算收入，卖地是支撑城市建设的重要资金来源。
其中，贵阳、武汉、西安三座省会城市的土地财政依赖度突破%，在30城中排名前三。
卖地收入TOP30城市土地财政依赖度/搜狐城市制图
相比之下，仅有少数城市土地财政依赖度处于合理区间，比如深圳、北京和上海3座一线城市，土地财政依赖度均不超50%，深圳更是不足30%。
可以预期的是，在房地产金融审慎管理制度不变、房地产税改革试点推进的背景下，土地出让收入同比增速大概率仍将低位徘徊，并且不排除短期内继续下行的走势。
如何应对土地收入下降带来的冲击，多位研究人员认为，地方政府要进一步改善营商环境、推动当地产业转型、持续吸引人口流入来优化税基，进而提高财政的可持续性。同时，还要优化支出结构，压缩一般性支出，实施全面预算绩效管理，提质增效。
参考资料
[1]、年度全国土地市场盘点，中指研究院
[2]本年度集中土拍落幕：从“马甲”抢地到国资托底，21世纪经济报道
[3]地卖不动了，“土地财政”该怎么维持？经济观察报
[4]地方卖地收入大降一些基层财政收支矛盾加剧，第一财经
[5]集中供地元年：告别高溢价，民企由谨慎到不拿地，界面新闻
原标题：《各线城市卖地冷热不均：沪杭狂揽3千亿，沈阳长春土地流拍显凉意》