住建部在年8月30日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，严格控制“大拆大建”，全力保留城市记忆。
住建部于年11月正式发文，西安列入第一批城市更新试点城市。
西安市人民政府于年11月19日发布《西安市城市更新办法》，提出采取“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式，组织实施城市更新。
这一系列的措施，向我们释放一个信号：大拆大建的城市伤痛记忆即将结束，特别是西安作为有着三千年文化、保留着许多完整历史文化建筑的城市，它不仅承载着大秦人的感情，也承载着中华文明盛世的记忆。
我们服务的客户西安城市发展集团曾在年就提出了“城市更新”的理念，让古老的旧区域更加符合现代语境，对“十三朝古都”未来的发展具有更加深远的意义。
鉴于许多操作细节尚待制定与公布，我们就深圳等其他城市更新项目的操作经验，从法律角度先分享一下城市更新的一般操作流程。城市更新项目实施，主要分为四个阶段：计划立项阶段、规划审批阶段、实施主体确认阶段和土地使用权出让阶段，主要节点如下图：
一、谁可以申报更新项目？
城市更新的拆迁和重建过程主要涉及三类主体：市场主体、权利主体和政府主体。
申报城市更新项目，既可以由权利主体或市场主体自行申报实施、也可以合作实施。
若拆除范围内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体申报。
申报阶段法律风险提示：申报主体不合法或多个主体委托单一主体申报时程序或比例不合法，可能导致无法审批通过。
二、更新意愿谁作主？
更新意愿是政府部门判断拆除重建类城市更新可行性的重要依据，如果权利主体不同意或程序不合法，则可能将导致更新单元计划不能通过审批。
比如深圳市更新办法实施细则对意愿征集比例作出了如下规定：
城市更新单元内用地如果属于城中村、原村集体的，还必须经过原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意才能进行城市更新。
法律风险提示：1、意愿征集程序存在瑕疵---将会给项目实施造成极大的障碍（比如涉及集体经济组织的决议程序不合法）
2、权利人提供虚假资料--将导致意愿征集未达规定比例引发法律纠纷。
三、土地信息核查后怎么处理？
土地信息核查的申请主体也是城市更新单元计划的申报主体，土地信息核查的结果也可以作为城市更新单元实施过程中规划审批、完善土地征（转）手续、历史用地处置和项目地价测算的基础，一般在规定审批之前完成。
在土地信息核查后，如果存在违法建筑的，对违建的处理方式包括：确认产权、依法拆除或没收、临时使用。
确认产权---一般适用于程序违法建筑和历史遗留的违法建筑；
依法拆除---一般适用于存在严重安全隐患不能整改消除的、非法占用已经完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的。占用基本农田、占用公共设施等违法建筑；
依法没收---一般适用于违法建筑虽然违反了法律强制性规定，但没有危害公共利益或者可以整改加以利用，因而对其作出予以没收的行政处理方式。
临时使用---一般适用于无法确权也不至于拆除没收的违法建筑，根据物尽其用和珍惜资源的原则，可以通话违法建筑申报人有条件临时使用违法建筑的一种行政处理方式。
法律风险提示：
1、更新范围内存在未履行征转手续的土地---将会影响合法用地比例，且可能存在权属纠纷
2、更新范围内涉及非法占用农用地---可能导致合作合同无效、被撤销的风险，严重的将构成刑事犯罪
四、更新实施主体谁来做？
城市更新项目的实施主体，可能是单一主体、多个权利主体形成单一主体等情形。
多个权利主体形成单一主体一般可以采取以下几种方式：
1、多个权利主体与市场主体签订搬迁补偿安置协议（例如城改、旧改项目）
2、房地产作价入股成立或加入公司，该公司成为单一主体；
3、权利主体的房地产被收购方收购，收购方成为单一主体。
法律风险提示：
1、搬迁安置补偿协议无效的风险---例如未取得全部权利人的签署等情形导致协议无效。
2、被搬迁人不履行交房义务的风险或未配合办理房屋权证注销手续。
3、借名买房的风险---无法形成单一实施主体，将影响项目进度。
五、集体用地交易上平台？
深圳市在年颁布了《善于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》将集体用地交易项目纳入公共资源平台统一实施，股份合作公司集体用地合作开发建设、集体用地使用权转让和集体用地参与城市更新等集体用地交易行为属于集体资产交易监管的重点领域。
除此之外，集体用地对选择合作方提出了更高的要求，例如：
在资质方面，深圳龙岗区要求意向合作方的资质条件为：1、该公司净资产规模在1亿元以上，且负债率不高于50%，2、该公司具备房地产项目开发资质和成功经验。
在选择来源方面，大部分区域要求采用公开招标、竞争性谈判方式，只有部分区域在特定条件下允许单一来源。
在决策程序方面，股份合作公司集体用地交易采取民主决策程序，一些区级层面要求引进开发商决议的比例为全体股东代表4/5以上通过（竞争性谈判）或2/3以上通过（竞争性谈判以外的其他交易方式）。
法律风险提示：
未按规定进行平台交易，可能导致合同无效或交易无效。
六、西安城市更新的重点---文物保护被纳入
《西安市城市更新办法》第九条规定，已公布为文物保护单位，或者登记为不可移动文物的建筑物、构筑物等，在城市更新活动中应严格按照文物保护法律、法规的规定予以保护。
城市更新范围内涉及优秀近现代建筑和历史文化街区、名镇、名村的，城市更新工作应当符合有关法律、法规和保护规划的要求，不得损害历史文化遗产的真实性和完整性，不得对其传统格局和历史风貌构成破坏性影响。
近年来，西安不但对古代历史文化遗存加以保护利用，也在积极探索当代历史遗迹的保护和再利用。历史街区、工业遗产重新焕发新的活力，成为了城市新地标。比如西安的老钢厂、大华以及和北池头的量子辰街区等项目，西安一直进行着探索。
年2月，《西安历史文化名城保护规划（—年）》发布，公布了30个西安历史建筑保护名录，越来越多的重要历史建筑被列入保护名单。
做好历史文化名城保护。创造性保护、创新性发展。加大历史城区的城市风貌保护力度，着重做好历史文化街区的保护和有机微更新。推动历史文化资源展示利用，逐步推进街坊博物馆和汉唐古韵城市新景观建设。统筹老城、新区发展，延续城市历史文脉，重塑西安作为华夏文明摇篮、中华精神标志的世界古都典范。
西安作为特殊的历史名城，城市更新对其具有重要的意义，我们期待出台更多的实施细则与地方政策、法规，为西安市城市更新保驾护航。我们期待西安更多的城市更新案例，为这个古老的城市更新探索出更多的新样板。