Roca丨中国城市运营力观察报告
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由建筑档案与Roca联合出品发行
开发价值何以反哺城市？
产品力如何驱动城市运营？
走访西南、东北、华中、华北、华南五大片区
记录者、观察者、开发者、设计者
四方对谈，十个研究主体
华润置地
开发者丨马晓瑛华润置地深圳大区助理总经理
设计者丨吕达文香港汇创国际建筑设计有限公司创始人
观察者丨陈阳ADU首席顾问
记录者丨邵兵建筑档案主编
产品载体丨深圳·华润·万象天地
对话现场-自左至右分别为
记录者邵兵、设计者吕达文、开发者马晓瑛、观察者陈阳
壹
时代中转型
热爱城市的华润置地
记录者关于华润的发展，经历了多个时期，每个时期都是新的探索、新的体现，逐渐将产品与城市融为一体。
开发者华润置地是华润集团旗下负责城市建设运营的战略业务单元，其发展经历了三个比较重要的阶段。
第一个阶段是年及以前，华润在这一阶段慢慢实现了全国化的布局。
第二个阶段是年到年之间，年开业的深圳万象城是华润的第一代综合体产品，也是华润置地第一阶段转型的关键点，一个非常重要的里程碑。深圳万象城意味着华润置地从以住宅开发为主的企业，注入了更多带动城市发展的愿景，实现了向“投资物业和住宅开发”双轮驱动的综合性房地产企业的转型。
第三个阶段是年之后，随着“片区统筹”商业模式的落地，华润向着角色更加丰富的“城市投资开发运营商”转变。以华润城为例，这是我们以城市更新为核心的片区统筹项目，孵化了以万象天地为代表的第二代综合体产品，同样也是看到了城市发展的需求，它吸附了很多周边业态，强调公共开放的品质生活空间，其希望能够契合年轻有活力的人群。
后海中心区则是我们以新区建设为核心的片区统筹项目，其核心除了技术能力的突破外，更多的在于战略层面对城市建设运营的转型示范，我们在街道系统、公园系统、场馆系统等多方面协助政府做综合统筹。
我之所以喜欢华润，是因为这里所有人都非常热爱城市，愿意为城市服务，这是我们共同的初心。
设计者产品能够有效回应当代需求，使用者也会反馈给我们新的需求，因此持续回应需求是产品的核心。我们做设计，以什么为载体并不是唯一最主要的，而是要看在未来几年甚至几十年中，能否承载一些新的变化，以及其是否具有一定的灵活性、耐用性和生命力。
追求品质，是我们和华润的共识。每一个建筑都应当被尊重，因为它们都是会和人长期产生联结的，因此我认为花费时间创造品质是值得的，重要的不是周期的长短，而在于产品的密度。其实我非常希望我们的视觉样板段能够被放在真实的建筑中，而不仅仅是在工地一旁立起来的一个小板块。因为人与建筑是在真实中发生关系的，我们能够透过其尺度感受关联性。
观察者万象城的三个产品，用有机理论去理解它的逻辑特别清晰。传统的百货公司就是典型的机械思维下的中心化结构，底层单元趋向于同质化，像螺丝钉一样。购物中心则赋予了底层单元（商铺）的经营自主权，把螺丝钉变成细胞，并提供必要的品牌、安保、物流等基础服务。而万象天地这样的商业街坊向传统商业注入了街道元素，业态更加丰富、多元，激发底层单元有机组织的功能，释放出足够的活力。这是未来社会的服务逻辑。
华润万象天地鸟瞰图
贰
策划中留白，
包罗城市“万象”
开发者我们做城市运营的初心不光是为了经营，更是为了运营。运营比经营更加强调社会民生、城市环境品质，以及公共利益，这些初心是不会改变的。
做开发得先知道需求，尝试在人的需求中提炼新的价值，进而形成新的内容。在做项目时，我们特别