曾有知名经济学家说过，“房地产是最坚硬的泡沫”，
中国房地产的根本问题，是货币超发和人地错配，现在看来，这是有道理的
。货币就不多说了，近20年房地产快速增长期也是货币快速发行期，但从年以后，M2增速就下降到两位数以下，即便因病情原因西方发达经济体开足马力印钞，但我们并没有跟，仍旧保持着稳健的货币政策，这是我们当下房价没有跟涨的重要原因。可以预见，非常时期如此，未来更没有货币超发的动因。所以，
从这个角度而言，房价快速上涨的一只“臂膀”已经拿下，剩下的就是要解决人地错配问题
。
啥叫人地错配？按经济学家的解释，比如说一二线城市聚集了大量人口，但土地供应指标没跟上来，而三四线人口流出，但土地供应多，导致了高库存。说到底，需要更多土地的城市指标不够用，这就导致了需求大于供应，反之，只要有充足的住房供应，高房价的问题就迎刃而解。专家提出的解决建议是：人地挂钩，要素流动的都市圈、城市群的城市化。
当然，专家能看到中国房地产的根本问题，国家怎么可能不清楚呢？从1月6日国办发布的要素市场化配置综合改革试点总体方案》看，国家已经开始着手解决“人地错配”问题，提高土地要素配置效率，从根本上挖断土地助推房价的根。所以，有业内形容这次土地资源配置规则出台，是剑指高房价、年轻人不再为房价“躺平”也不为过，为什么这么说呢？关于土地要素配置，其中有两点对房地产市场影响深远，很有看点。
第一，合理划分土地管理事权，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，探索赋予试点地区更大土地配置自主权。允许符合条件的地区探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用机制。
一般来说，商品住宅售价中，建安、财税、管理、营销等费用占30-40%左右，最大的一项占比则是土地成本，占到整个售价的60-70%，所以，从这个角度看，土地成本对商品房售价有着决定作用，当一幅宅地出让后，其大概上市价也就清楚了。这些年房价上涨快的城市，跟土地供不应求有莫大的关联。
难道是因为所在城市真的没有土地可开发了吗？答案显然不是。根据年城市建设统计年鉴信息可知，以超大、特大城市为例，建成区排名前3的东莞、深圳、上海，其建成区占城市总面积的比例分别为48.5%、48.1%、19.5%。城市建成区排名4-10位的广州18.2%、合肥16.5%、郑州13.4%、南京13.2%、西安12.1%、成都10.4%。其他的就更低了，基本都在10%以下。说明一种现象，看似土地很紧张的大城市，不是没有土地，而是受制于耕地红线指标不能开发，那么现在从政策上明确，可以跨省调剂用地指标，比如A省经济发达，对建设用地需求大，而B省经济比较落后，建设用地指标根本用不完。那么，这个时候就可以把B省建设用地指标调剂给A省用，后者可以增加开发面积了，前者则增加耕地面积，全国整体的耕地和建设用地比例并没有变化，城市之间也可以这样操作。
方案提到“使用机制”，比如B想换点钱，A又愿意出钱，这个事就好办了，成交。建设土地跨省调节，将对土地市场，特别是住宅用地供应产生深远影响，有利于高房价城市降低土地成本，从而起到房价理性回归的作用。
第二，建立健全城乡统一的建设用地市场。在坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下，支持试点地区结合新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。支持建立健全农村产权流转市场体系。
健全城乡统一的建设用地市场，这个提法已有几年了，主要还在落地。这次明确了3个亮点：1.宅基地“三权分置”。宅基地的所有权属于集体，资格权在村民，而使用权则可以流转并获得收益，这样，村民没有丧失土地资格权，可以放心地把土地交给别人或组织来经营；2.自愿有偿。这主要针对存量的建设用地，每个村都有这样的建设用地，在经过村民同意的前提下，经过变更用途后价值大增，上市交易获得收益，村民都能享受到红利；3.农村产权流转。这可能是很多人一直期盼的，自己在城里有房，农村的房子没人住，能把这些房子卖出去，这是你需要的。另一方面，喜欢农村新鲜空气、绿色蔬菜等的城里人，他们正好也有意购买农村房屋，这样，农村的房子就有了更大的价值。
值得一提的是，虽然这里没有明确说明城乡统一建设用地市场与商品房市场的关系，但结合新修订的土地管理法规定可知，集体经营性建设用地不需要征收就可直接入市，这样一来，既可保障村民的收益，另一方面也加大了土地上市的进程。而这次明确了探索试点“三权分置”和自愿有偿，一旦试点推开，影响不容小觑。因为，从农业农村部韩长赋曾透露的信息看，全国有万亩集体经营建设用地。假如都能上市，全国多个城市，每一座城市都可获得近7万亩的建设用地，那将显著增加城市的土地储备，商品房中的土地成本理性回落也是水到渠成的事。
从以上两大点看，起码明显利好两类人：
一是刚需。这个没什么好说的，热点城市有土地指标调剂，商品房也会增加，房子的稀缺性下降，价值回归，有利于刚需实现置业梦想。
二是在农村有土地和房产的人。村集体土地上市交易，可以获得相应收益，相当于分红，自己家的房产能够在产权市场中交易，无疑可获得一笔不菲的财富。
那么，到底哪些地方可能成为率先试点地区？试点方案显示：
围绕推动国家重大战略实施，根据不同改革任务优先考虑选择改革需求迫切、工作基础较好、发展潜力较大的城市群、都市圈或中心城市等，开展要素市场化配置综合改革试点。
不难看出，土地要素作为要素市场化配置改革的项目之一，同样也遵循这个要求。关于优先试点地方，这里提到城市群、都市圈或中心城市，但有一个前缀即，改革需求迫切、工作基础较好、发展潜力较大。老实说，前半部分谁也无法妄下定论，因为谁都觉得自己需要，工作也做得好，所以只能从发展潜力来分析，经济学家任泽平曾做过城市群、都市圈的潜力排名，不妨做个借鉴。
1.城市群潜力排名。长三角、京津冀、大湾区、成渝、长江中游、海峡西岸、山东半岛、中原、辽中南、关中平原、北部湾等。
2.都市圈潜力排名。北京、深莞惠、广佛肇、苏锡常、天津、南京、成都、杭州、重庆、武汉、长株潭等。
在笔者看来，房价较高的城市群和都市圈最有可能纳入率先试点，这个潜力排名基本也反映了这一顺序，至于首批有多少个，从试点节点安排看，今年应该就能见分晓：
年上半年，完成试点地区布局、实施方案编制报批工作。到年，试点工作取得阶段性成效，力争在土地、劳动力、资本、技术等要素市场化配置关键环节上实现重要突破，在数据要素市场化配置基础制度建设探索上取得积极进展。到年，基本完成试点任务，要素市场化配置改革取得标志性成果，为完善全国要素市场制度作出重要示范。
除了年底的启动时间，真正试点应从年算起，到年，共4年时间。显然，试点结束后，根据成果经验加以推广。4年以后，我们能看到不一样的房地产市场。从体制，机制上改变，长久保持房地产健康发展，让年轻人不再为房价“躺平”。