第三节销售环节
房地产企业普遍采取预售方式销售房产，预售取得的房款涉及缴纳增值税、预缴土地增值税和企业所得税，是房地产企业主要的纳税环节，本节主要对产品销售收入确认、销售成本结转的会计核算进行分析，对业务流程中可能存在的税务风险进行列示。
一、会计处理
（一）收入确认条件
1.会计收入确认条件
销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没
有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
2.税收收入确认一般条件
企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
3.房地产税收收入确认条件
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔〕31号）第三条规定企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
只要符合上述产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际毛利额，计算企业所得税时应将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
（二）预售开发商品时的会计处理
房地产开发企业开发项目完工验收办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，不确认收入。会计处理如下：
借：银行存款
贷：预收账款
（三）达到收入确认条件时的会计处理
开发项目完工经验收合格、竣工结算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，同时结转销售成本。会计处理如下：
借：预收账款/应收账款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷：开发产品
税法规定：企业销售未完工开发产品取得收入，通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，先按预计计税毛利率分季（或分月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额并与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。
房地产开发企业当期应纳税所得额的计算：企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前预计毛利额。这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的暂时性差异。可设置“递延所得税资产”或“递延所得税负债”等科目，以核算由此带来的暂时性差异，准确计算所得税费用和税后利润，明确各年度投资人的权益。
（四）特殊结算方式下会计处理
1.采用分期收款方式销售开发商品
在办妥移交手续后：
借：开发产品-分期收款
贷：开发产品-商品性土地（商品房）
按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时：
借：银行存款/应收账款
贷：主营业务收入
按开发产品已售销售面积占全部销售面积的比率计算确定当期应结转的销售成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品-分期收款
2.采用委托代销方式销售开发商品
应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方式销售清单后确认收入。
3.视同买断方式代销开发商品
收到代销清单时，直接按协议约定的售价确认收入额，不用结转手续费。
4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品
应按基价加超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
二、一般风险
（一）关联企业之间销售价格明显偏低且无正当理由，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：关联企业之间销售价格明显偏低而无正当理由可能存在转移利润风险。
应对指引：审查关联企业业务往来账、销售合同、房屋销售明细及房产部门房产合同备案信息，比较同期同等条件开发产品销售价格信息，对销售价格明显偏低而无正当理由的行为，是否按照增值税、土地增值税、企业所得税各种不同规定进行申报纳税处理。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条；《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百零九条、第一百一十条、第一百一十一条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
（二）企业以开发产品对外投资、换取股权未按规定申报，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：企业将开发产品对外投资、换取股权未视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。
企业是否存在将开发产品用于对外投资、换取股权的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第七条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
（三）以开发产品换取土地使用权未按规定申报，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：企业发生以开发产品换取土地使用权视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。
企业是否存在将开发产品用于换取土地使用权的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第七条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
（四）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务未按规定申报，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：企业发生以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。
是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第七条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条
（五）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未按规定申报，存在转移少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：企业将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险：
企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未视同销售行为，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第七条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
（六）将公共配套设施移交或无偿赠与未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：企业将具有会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及邮电通讯、学校、医疗设施等配套设施进行移交或无偿赠与时，根据税收文件规定符合收入确认条件，未按规定申报纳税。
企业是否存在将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以及其他单位的情况，是否已按照规定进行视同销售业务申报处理。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第七、十七、十八条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔〕号）第四条第三款。
（七）税前多列支财务费用，存在少缴企业所得税的风险
涉及税种：企业所得税
风险描述：企业列支财务费用，存在以下涉税风险：
1.高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息未调整，或者未按规定的要求调整。
2.所借款项实为其他公司使用，利息费用在本公司列支，但未确认利息收入。
是否同时存在向金融机构贷款和对关联公司的长期挂账的大额其他应收款，如存在上述情况，则可能存在将以本公司名义贷取的款项转移给关联公司使用的情况，是否存在列支其他公司占用款项的利息或是否对关联公司收取占用资金的利息等情况，以确认或排除该风险。
政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》第八条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十八条、第三十八条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第二十一条
（八）企业在营销活动中向个人派发礼品未代扣代缴税款，存在少缴个人所得税的风险
涉及税种：个人所得税
风险描述：企业在销售房产的过程中，通常会举办一些营销活动，在活动中向个人派发礼品，以达到吸引购房者到现场参与购房活动。企业向个人派发礼品，存在未代扣代缴个人所得税的风险。
查看是否存在营销礼品等费用，查看企业申报个人所得税情况，核对企业是否存在少代扣代缴个人所得税的风险。
政策依据：《国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔〕50号）第二条
三、重点风险
（一）预收款项收入未按照规定预缴增值税、城建税及附加、土地增值税、企业所得税风险（某房地产企业预收账款一次性补缴多万）
风险描述：企业取得预收款项长期不申报预缴增值税等，或者取得预收款项长期挂其他应付款不预缴申报，或者不按照取得预收款的时间预缴，通过延期申报逐步消化预收款项，存在巨大的涉税风险。
（二）增值税未及时结转收入和应做未做进项税额转出的风险。
风险点描述：开发项目已经交付后，企业增值税没有应按照适用税率计算应纳增值税，扣除已经预缴部分补缴增值税的风险。这也就是我们本地企业长期存在大量的留抵税款；企业既存在新项目又存在老项目，进行税额不能准确划分的情况下，不进行进项税额转出。
政策依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告年第18号)第十四条、第十五条规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，满足增值税纳税义务发生时，应按当期销售额和适用税率计算当期应纳税额。
（三）取得的预售收入包括收取的定金、违约金、诚意金等未按规定及时确认收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：营业税或增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：在开发产品完工前，取得的预售收入，包括收取的定金、违约金、诚意金等，将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。
政策依据：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条；《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第三十七条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第五条、第六条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十二条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第八条、第九条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条、第十六条；
（四）收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：营业税或增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费等，未按规定确认收入。
政策依据：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条；《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第三十七条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十二条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第八条、第九条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局年第70号公告）第一条。
（五）收入未按规定确认，存在少纳税款的风险
涉及税种：营业税或增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，或将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，未按规定入账。
政策依据：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条；《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第三十七条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条；《中华人民共和国企业所得税法》第六条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第八条、第九条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局年第70号公告）第一条。
（六）收到银行按揭款不计预售收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、企业所得税
风险描述：以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，没按规定计算预计毛利并申报；收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户，不计预收账款。
是否存在收取银行按揭款未按规定计税情况。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第十条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第六条第三款；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条；《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局年第70号公告）第一条。
（七）完工产品按预计毛利率预交企业所得税，未按规定及时、准确确认收入的风险
涉及税种：增值税（营业税）、企业所得税、城市维护建设税及附加
风险描述：企业产品完工后未及时、准确结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第五条、第六条、第七条、第九条、第十条。
（八）计提没有实际支付的土地增值税等税金在企业所得税税前进行扣除的风险。
风险点描述：企业在未进行土地增值税清算申报的年度，将自行计算出来的土地增值税税金进行了会计上的计提，并在税金及附加科目进行了列支，并在企业所得税年度申报时没有进行调整，按照计提金额进行了扣除，形成当期少缴纳企业所得税的风险。
（九）已经办理使用的开发产品未按规定及时、准确确认收入的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加
风险描述：企业已经办理开发产品的交付手续和入住手续，或已经开始实际投入使用，利用法律上不具备交付条件为由，不按照开发产品已经完工进行处理，达到规避纳税义务的目的。如：工程质量尚未验收合格；尚未办理竣工备案手续等情况。
政策依据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔〕31号）第3条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。第9条：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第35条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函〔〕号）房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。本条款具有重要意义，部分楼盘由于合同纠纷，一直不能办理竣工结算备案手续，企业也未办理会计决算，但是只要交房投入使用，则达到了税法规定的完工条件。
（十）采用分期付款方式销售商品房未按规定确认计税收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：采用分期付款方式销售商品房的未按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，未在实际付款日确认收入的实现。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第六条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
（十一）采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的未按规定确认计税收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的未区分具体合同约定和实际销售价格统一按照约定较低的价格开具发票确认计税收入，超过约定价格的房款由经销商收取并开具发票或收据，未计入房地产开发企业计税收入。
应对指引：审查包销合同、房屋销售明细，确认开发企业是否存包销方式，是否按照规定确认计税收入。
1.视同买断分以下几种情况处理:
（1）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格高于买断价格→按约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单日确认收入的实现；
（2）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格低于买断价格；
（3）属于受托方与购买方签订销售合同或协议；
其中，（2）和（3）两种情况应按照买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单日确认收入的实现。
2.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的分以下几种情况处理:
（1）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格高于基价→应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除（可确认为营业费用）；
（2）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格低于基价，则按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；
（3）属于受托方与购买方签订销售合同或协议，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第六条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条。
（十二）销售规划外的开发产品未确认收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：私改规划增加销售面积的收入，由于不开销售发票或不办产权手续未按规定入账，未按规定申报缴纳相关税费。
应对指引：审查“开发产品”“其他业务成本”“其他应收款”等账户明细，审查现金流量表、销售合同，确认企业是否按规定入账。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条、附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八项；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第五条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。
（十三）销售无产权的开发产品未确认收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、企业所得税
风险描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账。
应对指引：审查“开发产品”“其他业务成本”“其他应收款”等账户明细，审查现金流量表、销售合同，确认企业是否按规定入账。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条、附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八项；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第五条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。
（十四）三费准予列支的费用的计算基数不准确，存在少缴企业所得税的风险
涉及税种：企业所得税
风险描述：企业将预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，在达到确认条件时未对当期计算三费的计算基数进行调整，将前期已作过计算基数的预售收入重复作为当期的计算基数计算可列支的三费，进而多列管理费用，扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
应对指引：部分预售收入在取得预售款当期是否已纳入过三费计算基数，如前期已纳入基数则在收入确认当期不能再重复作为计算基数，应调减本期三费计算基数；如果此前预售款项未作为三费计算基数，则收入确认当期可以作为三费计算基数计算当期准予税前扣除的三费金额。
政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条、第四十四条；《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔〕号）
（十五）“以租代售”车位取得收入未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加
风险描述：房地产开发企业采取“以租代售”的方式将无法取得独立产权的车位通过与小区住户签订长期或永久租赁协议的方式转让车位使用权并预先收取租金，签订协议与开发项目土地年限一致的，存在未按照“销售不动产”申报不动产转让所得的增值税和企业所得税风险，签订协议少于开发项目土地年限，存在收入未按照“不动产租赁”申报缴纳增值税和企业所得税的风险。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第三十七条；《中华人民共和国企业所得税法》第六条。
（十六）未按照规定划分可税前扣除土地出让金，存在少缴增值税的风险
涉及税种：增值税、城市维护建设税及附加
风险描述：部分房地产企业存在“一次拿地、分次开发“的情况，未按照各项目所占土地面积对土地出让金进行划分固化，在某个开发项目中未能准确按照当期销售面积与可供销售面积之比计算确定当期可税前扣除的土地出让金的情况，存在提前扣除土地出让金、人为调节增值税税负的风险。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条、第四十五条、附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八项；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第五条、第六条、第七条。
（十七）超过规定限额税前列支委托境外销售佣金，未代扣代缴境外机构税款，存在少缴税款的风险
涉及税种：增值税、企业所得税
风险描述：部分房地产企业委托境外机构销售开发产品，支付给境外机构的销售佣金超过委托销售金额的10%且将销售佣金全额计入销售费用在税前扣除，存在超额列支销售佣金的风险，未代扣代缴境外机构增值税、企业所得税。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第六条、第二十条；《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第二十条；《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔〕29号）第一条第二款。
（十八）无偿转让回迁安置房未按规定申报缴纳，存在少缴税款的风险
涉及税种：营业税或增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：企业按照取得土地使用权时签订的合同或协议的规定，向土地原居民无偿转让回迁安置房，未缴纳销售不动产营业税或增值税、土地增值税，存在少缴营业税或增值税、土地增值税的风险。
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第十条、第十五条第二款；《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告4年2号）；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕号）第五条
（十九）样板房装修费冲减售房收入，存在少缴税款的风险
涉及税种：营业税或增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税
风险描述：将样板房装修费用直接冲减售房收入，存在少计售房收入，少缴营业税或增值税、土地增值税的风险。
政策依据：《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条；《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第三十七条；《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告年第18号）第四条、第五条、第六条、第七条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔〕号）第五条。
（二十）预缴土地增值税适用税率错误，存在少缴土地增值税的风险
涉及税种：土地增值税
风险描述：企业预缴土地增值税时，未区分普通住宅、别墅、其他非普通住宅、写字楼、商铺、车位等不同房产项目，全部按普通住宅的预征率预缴土地增值税，存在少预缴土地增值税的风险。
政策依据：《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔〕53号）第二条
（二十一）销售合同未按规定足额申报缴纳，存在少缴印花税的风险
涉及税种：印花税
风险描述：企业与购房者签订《房地产销售合同》或《不动产销售合同》，未按照销售房产合同金额足额缴纳印花税，或错按购销合同印花税适用税率缴纳印花税，存在少缴印花税的风险。
政策依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》
（二十二）违规税前扣除折旧费用，存在少缴税款的风险
涉及税种：企业所得税、房产税
风险描述：企业将开发产品转为自用后又对外销售，自用时间未超过12个月，将自用期间的折旧费用在税前扣除，存在少缴企业所得税的风险。
政策依据：《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔〕31号）第二十四条；《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔〕89号）第二条
（二十三）开发的房产自用存在少缴房产税的风险
涉及税种：房产税
风险描述：企业将其开发的房产作为售楼部、样板房使用，未申报缴纳房产税，存在少缴房产税的风险。
政策依据：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔〕89号）第二条
（二十四）房产移交购房者之前存在少缴城镇土地使用税的风险
涉及税种：城镇土地使用税
风险描述：企业在收取购房者房产全款未将房产移交之前，已停止缴纳土地使用税，存在少缴土地使用税的风险。
查看《商品销售合同》约定的交房时间，审核《收楼通知书》和物业管理费用收取起始时间，核查企业与购房者交楼的真实时间，确认企业是否提前终止缴纳土地使用税。
政策依据：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔〕号）第三条