北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
年1月30日至2月7日，“章哥说买房”将暂停发布新的原创文章。
从大年初一（2月1日）到初七（2月7日），我将从章哥说房专栏的第一章《房产价值判断第一课》中选出七篇免费分享（首次全网发布），这些都是我关于房产价值判断的底层思考，篇幅比较长，力求说清讲透，感谢大家的支持。
最深入房产属性解析，开启房产财富成长春节期间，免费咨询照旧，我会抽时间回复。
祝大家虎年吉祥如意！
一
商住公寓能不能买？这是很多人所纠结的。
优势很明显，便宜就是硬道理，同样档次的房子，比周边的住宅至少便宜30%，甚至更多。而且如果出租的话租金也比住宅高，所谓的不能落户不带学区，对纯投资来讲无所谓啊，就算是水电费用高没燃气，但对日常生活影响也不大。
所以，商住房引来了不少的投资者，我也收到N多的咨询，反复都是一句话：某某公寓是否能投资？
表明态度吧，这种产品如果是纯粹的自住，那当然是没问题，但如果要加上投资两个字就不合适了。在没有住宅作为比较的话，公寓作为投资还说得过去，但既然是有现实中的比较，那就能不买就别买。至于买了的，还是那句话：留着别卖了。
这是无奈的建议，之前劝过几个人卖，结果换来的都是争辩，总之都是拿出公寓的各种优势，反正就是不想卖。那我还建议什么啊，反正也不是我的钱，留着吧，对谁来说割肉都是挺疼的，能理解。
我写过很多回复了，都是劝别买的，这次写个全的，把公寓的历史和逻辑都写清楚，各位自己来判断其未来。
先讲个业内的说法吧，公寓这种产品，从出现那天起就是收割机。
最开始收割的是富人，后来是中产，现在是刚需。当年的富人，如果把钱投资了公寓，那现在已经成为中产了。中产者则大多成为刚需了。而十年前买公寓的那波刚需们，现在或许还是刚需，或许已经沦为底层了……
二
商住，从名字就是个套路。
1、从这名称说起吧，“商住”这个词就违规了，或者说根本就不合法。
中国只有住宅、公寓、商办等产权性质，但却没有商住。因为商住的本质就是“商办”，是商业办公性质，与住宅是完全不同的产品。
之所以要称这种产品叫商住，其实就是开发商为了混淆概念，忽悠而已。这就相当于“小产权”这个词，完全是开发商瞎编出来的，中国的产权只有一种，就是房产管理部门认可的合法产权，其他的都是“无产权”。
而开发商想把房卖出去，想尽量打消买房人的疑虑和恐惧，于是编出个“小产权”的名字。而买房人呢，于是也就自己麻醉自己，骗自己说好歹还是有个产权的，虽然不是国家认可的，但人家开发商说有，咱们就假装相信吧。其实都是自我欺骗而已，典型的鸵鸟心态。
2、“商住”其实和小产权一样，都是编出来的概念。
本来产品性质就是商办，可开发商为了卖房，非说这有住宅的性质，于是就叫商住，是商业和住宅结合体。买房人为了骗自己掏钱，也只能相信。
从营销心理学上讲，这基于“心理账户”的理念，就是要给消费者一个掏钱的理由。如果直接说这是商办，那在卖房人的心中，是没有这笔预算的。而改变名词，告诉他这有住宅的性质功能，那就能从“住宅消费”这个账户中把钱给忽悠出来了。
3、改变产品的名称与用途，扩大产品的使用范围，在不同产品中进行横向比较，是“心理账户”最基础的使用形式。
反正我当年用这种手段忽悠了不知道多少人，屡试不爽。在此基础上，N多个套路场景由此产生，进而变化，目的只有一个：请君入瓮，掏出你的钱包！
4、很多人对我拿商住和小产权相比很反感，认为是侮辱了商住。其实我只是做个比方而已，别太敏感。不过说实话，如果论起这两种产品的未来，商住没准还不如小产权呢。
小产权是有希望转正的，甭管是用什么方式。大概率是补交土地出让金吧，有可能被解决，办证了就是正规住宅。而商住是绝没有可能变性成为住宅的，全国人大绝不可能为了照顾商住业主的利益而专门修改《土地法》。
三
商住的历史
1.商住公寓其实分两种，一种70年的，一种50年的。
但两种公寓的价格走势其实差不多，都是长期落后于大盘，也不用太过区分。
北京的公寓经过了好几次的迭代，从最早的涉外公寓到商务公寓，Soho公寓，商住公寓，酒店式公寓，直到现在的50年商住公寓。
涉外和商务公寓基本都是大户型，塔楼为主，档次高配套全，是为了当年的商务人士量身定做的。到了年左右，公寓市场面临崩盘，潘石屹将商住两用公寓发扬光大了，这种产品其实不是他的发明，更不是从什么国外引进的。之所以这么说就是为了显得高大上，毕竟那个年代还是崇洋媚外，远来的和尚会念经的时期。
不得不承认，潘石屹的营销推广实在做的是太牛了，无论是潘任论战还是与邓智仁的抢人风波，都被他化解成了助推手段，实在是高明。
2.潘老板在北京就是做写字楼起家的，年底开盘的万通新世界，竟然卖到了美金的高价，折合人民币高达3万。而今天的万通呢，也不过是6万多，30年，勉强升值了一倍，远远低于银行利息的收益。冯仑和潘石屹赚翻了，再加上地产营销教父邓智仁，但所有投资人可被坑惨了。
有了写字楼市场的成功，老潘在第二年又娶了有华尔街背景的张欣，自然志得意满意气风发。于是，在拿下第一机床厂的一半土地之后，开发了地产界划时代意义的Soho现代城。
其实开始他并没有想到这种商住形式，所以现代城一期还是普通的公寓。但那会儿的公寓市场正面临大考，年上半年有海淀的太月园低价入市，下半年更有双井的华腾园和华威桥的华辉苑砸盘，公寓市场面临崩盘的危险。
于是，市场逼着潘老板必须考虑转型，否则有破产的风险。佩服他们两口子的敢想敢干，立刻修改规划就推向市场，还抄来了Soho这个挺洋气的理念，相当于把轿车改成了皮卡，一车两用，让人感觉用一分钱买了两分货，高明。
之后就那样儿了呗，Soho利用和第一商城的抢人商战一战成名，两个项目都从挖墙脚中获利。然后又和任某人吵架，以二道贩子的自嘲口气写出了爆款回信，成功引得了全国投资人的