房子的重要性不言而喻，从落户、孩子上学到结婚买房，人们的一生大部分时间都要和房子打交道，但随着各路资本进入楼市，房子的金融属性逐渐凸显，本应属于刚需的买房市场逐渐被投资者占据，最终却让普通购房者买房越来越难，但是近年来，在楼市金融政策收紧和调控方式多样化的影响之下，大部分城市出现了房价回落和土拍市场遇冷现象，不少开发商也不再像以前那样志得意满了。目前来看，房地产市场供需关系正在走向正常，开发商要告别过去高负债高周转的模式，购房者也不再像以前那样担心房价暴涨。
开发商欠银行12万亿。过去20年房价涨多跌少，所以不少人认为房价的高涨与开发商密切有关，毕竟售楼部的一房一价表是开发商制定的，开发商是追求利益的商人，自然不希望房价下跌，实际上却并非如此。
根据央行第三季度的数据，房地产开发贷款余额为12.38万亿元。
据国家统计局的数据显示，年房地产开发企业到位资金为19.31亿元，而同时间，房地产开发投资间接拉动GDP为7.5万亿元，相当于GDP的7.4%。可以看出，只有开发商从银行获得了资金支持，才能够带动相关行业的发展和相关行业的就业。
而开发商要取得一块土地的开发权，不仅要付出土地出让金，还要承担管理费用、人员工资、建设费用，以及项目建设过程中的各项税费。一块土地占地面积10万平方米，容积率3.0，楼面地价元每平方米，仅土地出让金就需要15亿了。房地产行业是资金密集性行业，虽然开发商看起来财大气粗，但是随时能拿出几十亿现金的毕竟是少数，所以需要依赖于银行借贷，而这些资金都是需要付出利息成本的。这两年国家加强对房地产金融方面的限制，开发商要遵守三道红线，外部融资不是那么容易，这也导致开发商成了借钱大户。
买房人欠银行38万亿。根据央行12月份公布的数据，截至年11月底，个人房贷余额达到38.1万亿元。
买房人欠银行38万亿，这也正好印证了专家所说的“6个钱包”的理论，根据易居研究院的数据，这些年我国居民的杠杆率飙升，过去10年上涨了6.7倍。
过去20年房价在逻辑上涨多跌少，哪怕有一些小的波动，后来还是一路上涨，最近5年的房价复合增长率是7%，已超过CPI的涨幅，这也导致许多人把房产作为抵御通货膨胀的一项资产，贷款买房者不在少数。
根据易居研究院的统计，全国平均房价收入比也从年的7.4上升到年的8.9，如今国人买房压力不小，一个家庭在银行的欠款数量少则几十万，多则几百万。想拥有一套属于自己的房子，需要奋斗几十年，才能还完银行的房贷。
这么多钱被谁赚走了？年全国商品房的成交额在17万亿元左右，房地产行业已经成为了一个造富的行业，但是，为什么买房人欠了这么多钱，开发商也说自己不赚钱呢？开发商和购房者欠银行的钱，总共加起来有50万亿左右了，相当于某些二线城市40年的GDP，这么多钱到底进了谁的口袋？
或许在前些年，有些投资者眼光比较好，看到了房地产行业的成长前景，运用资金杠杆赚到了一些钱。但是这些年国家对楼市调控的方式越来越完善，截至11月底，今年全国发布的房地产调控次数近次，而年全年是次。同时，从年开始，棚改政策逐渐退出，房产税到来的信号也越来越明显了，房价已经趋于稳定，炒房者不仅很难从中赚到钱，在三四线城市的多套房者还很可能被楼市套牢。
那么，这么多钱是否进入了开发商的口袋里呢？虽然房价是开发商制定的，但是房子能不能卖掉还要取决于市场需求。在严厉的调控影响下，年全国已经有超过20个城市发布限制房价过快下跌的政策，主要也是因为开发商受不了市场行情持续下滑，只好以降价拉动销售。年百强房企的业绩完成率只有90.1%，而那些中小房企就更难过了，破产者不在少数。
对于买房者而言，房价提高，开发商可以从中受益，但是买房人支付的40%~50%是地价的成本，建房的成本只有20%左右，加上营销费用、管理费用、人员工资以及税费大约有15%，留给开发商的利润只有10%~20%。再加上开发商要向银行支付7%~8%的利息费用，这些年政策的收紧也在促使开发商降价回笼，开发商想盈利并没有那么容易。
内行认为，背后的大赢家另有其人。
从银行的角度来看，房地产市场的发展离不开信贷的支持，买房人的房贷利率在5%~6%之间，开发商贷款利率在6%~8%之间，所以房地产行业越繁荣，银行从中的获利就越大，而且房产是一项不动产，也是一项安全度比较高的资产，万一购房者出现断贷的现象，银行还可以把房子拿去拍卖，拍卖所得如果还抵不了债，购房者还得继续还钱，所以一般人不会轻易选择断供。所以不管是给个人发放按揭还是给开发商发放贷款，对银行来说都是一个盈利的事情。
从地方财政的角度来说，房地产的整个流程都涉及到税费，开发商要拿地，需要负担印花税、教育费附加、城市建设维护费等等，当然，其中房价的40%~50%左右属于土地出让金收入，这块收入才是大头。购房者买下了房子，要办房产证的时候也要负担1%~2%左右的契税。在重庆和上海，部分购房者还要负担房产税。财政收入增加之后，也可以更好支持城市建设，这也表明房价大幅度下跌不是地方愿意看到的事情，因为一旦楼市遇冷，财政收入也会下滑。
所以，开发商欠银行12万亿，买房人欠银行38万亿，开发商和购房者都觉得自己没赚钱，这种说法并不难理解。