改革开放以来，四十多年来我国经济的迅速发展和城市化进程的作用，城市房地产市场取得了长足的发展，房产成为大多数城市居民家庭的重要资产。随着取得和创造财富一代的离世，房产作为一类重要的遗产，居民家庭财产的继承中如何在法律允许的范围内合法合理地转移，成为越来越多居民家庭所关心的问题。而在进行家庭财产的安排时，财产转移所须缴纳的税收是家庭作出房屋转移安排的主要考量因素。
为了便于广大居民对其家庭房产的传承作出合理的安排，笔者特对我国现行有效的房产继承、遗赠和赠予有关的税收法规作一梳理，并对可能的家庭房产传承方案中的税负作一讨论，以供读者参考。
家庭房产的转移究其原因，可分为两类，一类为房屋所有人去世发生继承而发生的转移，根据房屋所有人是否订立遗嘱，可分为法定继承、遗嘱继承、遗赠。一类为房屋所有人在世时房屋因赠予发生所有权转移，根据受赠与人与赠与人之间的关系，分为法定继承人之间的赠予和非法定继承人之间的赠予。下面对我国现行税收法律规定下，上述转移方式所须缴纳的税收分别作一讨论：
一、继承
在被继承人死亡后，被继承人生前所有的房屋作为被继承人的遗产，将在继承程序中转移到继承人名下。我国法律规定，继承程序分为法定继承和遗嘱继承。根据我国《民法典》，第一千一百二十三条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。
因此，在被继承人去世后，如被继承人生前没有订立遗嘱，则按照法定继承办理。民法典规定的法定继承人包括：第一顺位：配偶、子女、父母；第二顺位：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在继承程序中，可能涉及到的税收有契税、增值税、城市建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税种。
下面分别讨论一下继承人、受遗赠人在房产继承中面临的税收：
1、契税
⑴免税情形
根据《中华人民共和国契税法》，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。因此，法定继承人通过法定继承取得被继承人的房产，免征契税。如法定继承人通过遗嘱继承取得房产，也可以免征契税。如在继承中，被继承人经协商达成一致，不依照遗嘱，约定由其中一位或数位法定继承人取得房产，也应按照《契税法》规定，免征契税。
在法定继承中，还有一种情况，继承人在被继承人去世之前已去世，属于代位继承。其中包括《民法典》规定的法定第一顺位继承人中子女在其父母之前去世形成的代位继承，以及第二顺位的兄弟姐妹在被继承人去世之前去世形成的代位继承。在代位继承中，先于继承人去世的继承人称为被代位继承人或本位继承人，代替被代位继承人取得遗产的子女或直系晚辈血亲称为代位继承人。笔者认为，代位继承属于法律规定的法定继承中的一种特殊情形，在代位继承中，代位继承人也属于法律规定的法定继承人的范畴。因年《民法典》制定中，增加了一种代位继承类型，即第二顺位的兄弟姐妹之间的代位继承。在经过《民法典》的立法后，代位继承人的范围扩大到了被继承人兄弟姐妹的子女。笔者认为，《契税法》中规定的法定继承人指的是被继承人的子女、兄弟姐妹以及在代位继承中的代位继承人，包括子女的晚辈直系亲属或兄弟姐妹的子女。作为法定继承人，都可以依照《契税法》的规定，在继承被继承人房产时免征契税。
实务中，继承人的子女先于被继承人去世，其子女作为代位继承人取得被继承人的房屋，可以申请免征契税。而对于第二顺位的兄弟姐妹的子女作为代位继承人，是否可以适用《契税法》关于法定继承的规定，尚有待税务机关进行确认。笔者认为，这种不确定性是税务行政滞后于法律变化的表现，对于代位继承人的税收待遇，立法机关应尽快出台法律解释和相关法规，对此问题进行明确，保障纳税人的合法权益。
⑵减征契税的情形
如通过遗赠取得房产的被遗赠人，除法定继承人之外的个人通过遗赠取得遗赠人的房产的，应按照税法的规定，缴纳契税。如其他个人或组织，根据其与被继承人订立的遗赠抚养协议，在其取得作为遗嘱抚养协议标的的房产时，应按照税法规定，缴纳契税。
在继承程序中通过遗赠或遗赠扶养协议取得房产的个人，在缴纳契税时，可以根据个人情况参照个人购买房屋享受契税优惠政策。
根据《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，
①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
⑶契税在继承程序中的考量
因房产属于高价值资产，如按照遗赠、遗赠抚养协议方式取得房产，取得房产的个人将承担较高的契税，因此，我国家庭在对家庭房产的传承时，应优先选择通过遗嘱、协商一致等方式，由被继承人的法定继承人取得家庭房产。
2、增值税
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。
因此，通过法定继承或遗嘱继承、遗赠和遗赠抚养协议取得的房产，法定继承人、遗赠继承人或者受遗赠人都免征增值税。城市维护建设税和教育费附加，作为增值税的附加税费，也相应免征。
3、个人所得税
⑴继承过程中的个人所得税
根据《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，
①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
②房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗赠继承人或者受遗赠人。
对当事双方不征收个人所得税。
因此，对通过继承或遗赠抚养协议取得房产的法定继承人、遗赠继承人或者受遗赠人、已承担抚养或者赡养义务的抚养人和赡养人，不征收个人所得税。
可以看出，在继承程序中，继承人或者受遗赠人、签订遗赠抚养协议的抚养人和赡养人不需要缴纳个人所得税。
⑵继承后再次出售房屋时产生的个人所得税
①关于个人出售房屋的个人所得税一般规定
在实务中，家庭往往还考虑继承取得房产后再出售产生的税费问题。
《个人所得税法》规定财产转入所得适用比例税率，税率为20%。根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
如何确定通过继承程序取得的房产的财产原值，将决定取得的房产再次出售时，房产所有人将承担的个人所得税税负。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》五，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转入过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转入受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
上述法条虽然是关于个人转让无偿受赠房屋的个人所得税的规定，实务中，对于继承程序中的继承人或受遗赠人也适用上述规定。因此，对于在继承程序中，继承人或受遗赠人取得的房屋，应按照被继承人取得该房屋的实际购置成本以及继承过程中继承人和受遗赠人支付的相关税费后的余额，作为房产的财产原值，确定继承人或受遗赠人的应纳税所得额，适用20%税率计征个人所得税。
②个人出售房屋的个人所得税核定及税收优惠政策
对于个人无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔〕号，对其实行核定征税，由其主管税务机关在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
同时，继承人或受遗赠人可以选择适用《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔〕号）所规定的个人转让个人住房的个人所得税优惠政策。即个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房所取得的所得，暂免征收个人所得税。
③个人出售房屋的个人所得税考量
因此，继承人或受遗赠人可以选择将继承的房屋作为家庭唯一生活用房在自用五年后出售，如不满足税收优惠条件，则应根据法规规定差额纳税或者按照税务机关的核定税额缴纳个人所得税。
④对于因遗赠抚养协议而取得的房屋的个人所得税讨论
因与被继承人生前订有遗赠抚养协议而负有抚养义务的受遗赠人，其并非无偿接受被继承人的赠与，而是要履行遗赠抚养协议约定的抚养和安葬等义务，将因此而发生时间和物质上的支出，因此，在遗赠抚养关系里，受遗赠人是支付对价的，不应参照无偿接受赠与来确定其取得的房屋原值，应按照其履行遗赠抚养协议发生的支出来确定取得房屋的房产原值。然而，因其在履行遗赠协议中支付的对价不完全表现为货币价值，许多支出也未必能取得完整的凭证，量化受赠与人的对价存在困难。实务中，对于附义务的受遗赠人通过履行遗赠抚养协议取得的房屋，并未将遗嘱抚养协议的受遗赠人与继承程序中的继承人、遗赠人区分。笔者认为，对于遗赠抚养协议中对被继承人负有直接抚养和赡养义务的受遗赠人，对其因履行遗赠抚养协议而取得的被继承人房屋，应以其履行扶养协议发生的费用和支出作为该房屋的财产原值，并在其将来转让时差额计算缴纳其个人所得税，差额纳税。如其转让房屋满足个人所得税税收优惠条件，则可免于征收个人所得税。如其无法提供完整、准确的房屋原值凭证，则可按照主管税务部门核定的税率缴纳个人所得税。
4、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
因此，继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的应税行为，继承程序中，继承人或受遗赠人取得房产不需要缴纳土地增值税。
5、印花税
根据《中华人民共和国印花税法》，个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。各地税务部门可对其辖区内的印花税征收制定税收减免政策。上海地区适用减半征收。
因此，个人继承房屋发生的印花税按照个人继承房屋过程中所立转让数据计算缴纳印花税。
综上，对于继承中产生的税收，归纳总结见下面的表格：
二、赠与
被继承人往往也会选择在生前将其名下的房屋通过赠与方式过户到其继承人或受遗赠人名下，在选择是否采用赠与或继承方式时，当事人往往会