2013年二季度二季度房地产行业投资策略:政策预期落地
2013二季度行业展望:量价齐升趋势或告一段落。
2013年二季度销售或将有所回落。3月底各地方版国五条细则相继出台,在3月火爆的政策前抢购后,预计4月份开始市场将进入一段平稳观察期。
一方面,部分需求已在一季度提前透支,另一方面,市场供需双方也需对政策效果及后续政策观望评估,从而调整预期。因此,预计二季度市场整体销量或将有所回落。
北京等一二线中心城市房价上涨压力较大,差异性地方调控政策或有效抑制上涨趋势。3月底地方版国五条调控细则相继出台,比较发现,各地方由于房地产市场调控压力不同,政策体现出了差异性。房价压力最大的一二线中心城市政策相对较严格,比如北京,对单身户籍人口的限购和严格执行的二手房税收政策等。我们认为,房价压力较大的地区相对严格差异性调控政策,以及较为有效及简单易行的预售管理政策等,或将使二季度房价上涨压力趋缓。
成交回暖,促使投资和新开工数据回升。销售回暖,使得开发商资金实力大为增强,同时对后市看法逐渐转向积极,促使投资和新开工数据回升。
行业集中度有望逐渐提升,龙头公司将稳步扩大市场份额。由于行业技术门槛相对较低,以及行业核心资源土地的出让模式等仍不十分透明,目前中国的房地产行业仍然处于较为分散的局面,行业最大龙头万科市场占有率也只有2%左右。随着市场逐渐走向规范化,以及行业利润率逐渐回归理性,龙头公司凭借强大的品牌、资金及管理能力,市场份额将稳步提升。
投资策略:维持看好评级。我们认为,二季度市场量价齐升的趋势或告一段落,特别是房价急速上涨的趋势或将结束,而由于政策对刚性需求的继续保护以及占比较大的二三线城市成交量稳定贡献,市场整体成交量或将保持相对稳定。地产股在摆脱这一轮政策调控影响后,或继续保持估值修复的趋势。因此,我们维持对行业看好的投资评级。
个股推荐。我们推荐的组合是:保利地产(龙头代表)、招商地产(龙头代表、进入快速成长期、优质储备);泰禾集团、新华联、南国置业(商业地产、城市综合体);黑牡丹(一级开发、城镇化受益股);银亿股份(二线优质公司);首开股份、中南建设(调整幅度大,修复空间大)。
风险提示:政策风险等。