万科提前锁定今明两年业绩
持续预警回避高价地
大智慧阿思达克通讯社10月30日讯，和受制调控预期压力的地产股低迷表现相比，一线房企业绩基本面继续基本实现集体飘红的状态。万科（）董秘谭华杰表示，2012年万科ROE创出20年新高，因此预计，2013年全年的ROE仍将维持在高位。尽管利润率同比有所下降，但万科近年考核有效增长的重要指标－－的净资产收益率（ROE）维持高位。前三季度，全面摊薄的ROE为9.02%，维持与2012年同期的高位水平。万科方面还宣布，已售未结规模再次创出新高，今年业绩以及2014年业绩提前得到锁定。业内人士普遍认为，万科的业绩基本面，有突出的地方，基本上代表了一线房企的业绩水平。万科周二晚间发布第三季度报告，1-9月万科实现营业收入634.2亿元，同比增长37.5%；实现净利润61.6亿元，同比增长21.3%。截至三季度末，万科合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1928.6亿元。万科方面表示，因受城市结构变动的影响，万科结算均价较去年同期略有下降。今年前三季度，万科实现结算面积580.6万平方米，结算收入621.9亿元，结算均价为10711.3元/平方米。**前9个月销售超过1200亿**回顾三季度销售情况，万科在主要城市的住宅成交依然活跃，但由于去年同期比较基数较高，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市三季度的住宅成交面积同比下降5.7%。谭华杰指出，因可售资源较为充裕，并不支持房价继续普遍性的大幅上涨。他分析认为，目前除北京等个别城市短期内可售资源较为紧张外，多数城市的新房供应较为充足，市场供需关系也在合理范围内。就整体看，上述14个城市当前的库存去化周期相比中期时有所延长，由6月底的10.4个月略微上升至11.4个月。谭华杰表示，万科将继续贯彻积极销售的策略，预计四季度公司的推盘量仍会保持在较高水平。UBS瑞银李宗彬预计，万科进入四季度推盘量较大，月均销售额或达155亿元左右，公司全年销售额或超过1700亿元。数据显示，三季度，万科实现销售面积382.3万平方米，销售金额448.2亿元，同比分别增长25.2%和32.7%。至此，今年前9个月万科累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285.0亿元，同比分别增长21.0%和33.4%。其中，销售金额已超过去年全年的九成。**预售提前锁定今明年业绩**值得注意的是，万科的已售未结规模再次创出新高，今年业绩以及2014年业绩提前得到锁定。截至三季度末，万科合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1928.6亿元，较今年中期时增加163亿元。中银国际分析师田世欣认为，从至9月末，万科的已售未结算金额，已经锁定了其对公司今年业务预测收入的100%和2014年业务预测收入91%。此外，谭华杰还表示，由于今年新获取的部分项目也会在年底前开工，预计全年实际开工量将超过年初计划数，竣工量预计会和年初计划基本持平。数据显示，前三季度，万科实现开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，同比分别增长56.4%和48.7%。UBS瑞银李宗彬预计，万科2013年的新开工面积将达到
1750万平米，同比增长22%，公司在2014年可售资源将保持快速增长，签约销售额料将达到2140亿元，同比增长
22%。**防风险：回避地价偏高地块**为了满足不断增长的开发需求，万科前三季度拿地积极，尤其是在9月份拿地创下单月新高。数据显示，三季度万科累计新增32个项目，占地面积约268万平方米，权益规划建筑面积约775万平方米，其中不乏位于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市的项目。其中，仅9月份就新增11个项目，支付土地权益地价143.37亿元，创出近两年来的单月新高纪录。对于土地市场，谭华杰认为，当前不同类型城市的土地市场冷热不均。在数量上占多数的三四线城市，土地成交相比去年变化不大，而热点城市的土地市场则持续升温，地价也不断创出新高。他表示，基于上述这种情况，万科在投资上一方面会根据业务发展的需要，积极关注主要城市的优质地块机会，另一方面，对于竞争过于激烈的城市，公司也保持高度的谨慎，在具体决策时会严格考量地价的合理性，回避那些预期过于乐观、地价偏高的地块。数据显示，1-9月，万科累计新增项目76个，拿地面积1950万平方米，权益地价款629.5亿元，是2012年全年权益地价款430.3亿元的1.46倍。