来源：中国经营报
原标题闲置用地引来“金凤凰”广东探索盘活城市存量资产
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本报记者陈靖斌广州报道
为切实做好《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》贯彻落实工作，更好盘活存量资产，扩大有效投资，近日，国家发展改革委办公厅印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》。
值得注意的是，其中提到，对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。
事实上，《中国经营报》记者了解到，早在中央推进盘活闲置资产相关工作前，广东各地政府、民企积极开展盘活闲置资产工作，以化解地方的存量压力。
据了解，位于韶关市的仁化县，近期连续盘活了大岭工业园闲置厂房、董塘镇坪岗旧水泥厂、丹霞街道康溪旧砖厂，引进牛羊产业园等4个新建项目一同开工，闲置用地引来“金凤凰”。
而在广州市的海珠区，龙头房企龙湖集团也盘活了海珠区村集体闲置的宿舍楼，成为近年广州海珠区闲置住房品质化提升示范项目。
盘活资产扩大有效投资
一个个盘活存量资产的典型案例，鲜活地展现在众人面前，地方政府与社会资本的合作，在对城市存量资产的去化中，既着力解决困难群体和新市民住房问题，也为扩大有效投资、稳定经济增长作出积极贡献。
位于广州海珠区江海街道的广州纺织机械厂改造，被很多人认为是区域内改造的标杆。年，旧厂房改造保留了红砖灰土的原有风貌与文化，焕新成TIT创意园，此后这里成为了独特的文化或生活标地，也为
4年多来，自毕业来到广州，大学生李泉（化名）见证了珠江边一座座大楼的拔地而起。而对于这里的老人来说，自年广州正式开启城中村改造后，这里的变化每一天都在进行着。
而李泉所住的龙湖冠寓广州猎德大桥店，亦是一个闲置物业改造、盘活的案例，成为近年广州海珠区闲置住房品质化提升示范项目。
“在一次与冠寓的运营官闲聊中，得知在年改造前，这里还只是海珠区村集体闲置的宿舍楼。”李泉告诉记者。
如今，位于新安后街的4栋鲜艳大楼很是引人注目，附近居民也告诉记者，在冠寓进场改造前，远远看去没什么活力，一点都不像这里应有的样子。
据悉，这里原来是广东药科大赤岗小区的宿舍楼，因大学主体教学楼搬迁成为了村集体闲置资产。在保持整体物业原规划不变的前提下，冠寓对原有物业的旧居住环境进行了重新规划，除了人们居住的空间，也对环境品质进行了升级，配套了多个功能性免费公共区。
闲置物业的盘活，让时间与空间重新匹配。在每天上班的路上，李泉总会刻意看一看创意园的红砖与铸铁的路牌，在这里似乎能看到时光曾经的模样，也感受到未来似乎触手可及。
值得注意的是，在过去，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目。
同时，针对资产盘活，龙湖冠寓已探索了六种不同的模式，涵盖自持商办土地自建运营租赁住房、政企合作打造人才租赁住房、产业园合作项目、城市更新类项目、自建自持大型租赁社区等不同的物业、产权类型。
除了龙头房企积极探索盘活城市的存量资产外，地方政府也在推进相关工作。
位于韶关市的仁化县，近期连续盘活了大岭工业园闲置厂房、董塘镇坪岗旧水泥厂、丹霞街道康溪旧砖厂，引进牛羊产业园等4个新建项目一同开工，闲置用地引来“新凤凰”。
仁化县招商引资办公室负责人介绍称，这里原来是水泥厂，九年前县里去除高耗能企业时停产，并拆除了厂房。利用这块闲置用地，去年来仁化县用于现代农业项目招商，新引进广东创盛农业发展公司，今年3月该公司成功竞标这里的40亩用地，并迅速开工建设。
“建成后将利用企业存栏的多头羊及河富村新建的创盛标准化养殖场，生产酸奶、羊奶粉制品、羊肉预制菜等，并同步发展农旅体验。整个项目建成投产后，预计可提供就业岗位约个，预计年创税可达万元。”仁化县牛羊产业园相关负责人表示。
新政出台助力存量去化
随着各地积极开展盘活存量资产扩大有效投资工作，中央也随即出台盘活存量资产的政策，对相关工作予以进一步深化与肯定。
7月1日，国家发展改革委
其中，《通知》强调，对于不同项目，可根据实际情况灵活采取不同方式进行盘活。如对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施REITs、PPP等方式盘活；对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等；对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式；对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平告诉记者，国家推进进一步盘活存量资产扩大有效投资的相关工作，意图是在保持宏观杠杆率基本稳定的情况下，解决稳投资难题，其核心是通过REITs、PPP模式、资产置换、并购重组等解决投资项目的资本金难题。“在这背后反映的是宏观杠杆率和稳投资之间的矛盾，是微观主体资产负债表约束与再投资能力之间的矛盾。”
简基金首席研究员张竹然也认为，今年以来各地因为疫情防控政策，无论是财政收入减少，相应的财政支出暴增，因而进一步增强了地方政府利用好存量基础设施的意愿。
上海立信会计金融学院博士孙文华也告诉记者，存量资产往往存在历史遗留问题，以及产权复杂的关系等问题。“目前，我国的城市建设规模已经到了一个阶段，原来的扩张型城市需要把控‘人口密度’，适度规模说明新增资产的增速会降低，而存量资产是未来经济增长的主要载体。”
对于近期出台的政策，杨海平认为更强调聚焦重点以及更为市场化、专业化。“一是强调聚焦重点领域、重点区域、重点企业。二是盘活存量手段更加市场化、专业化、投行化，特别是引入基础设施REITs，帮助原始权益人提前收回现金流，形成再投资能力，且有效拓宽了基础设施融资渠道。”
张竹然也表示，新出台的政策主要是利用REITs、PPP等模式，这种模式是国外较为成熟的模式，尤其是REITs，可以上市流动，是机构投资者较为青睐的投资品类。“与以往的银行中长期项目贷款相比，流动性好，风险小（非银行表内资产），是未来城市建设与融资的重要渠道。”
值得注意的是，尽管盘活存量资产更进一步得到深化，但杨海平认为，盘活存量资产的方向仍任重而道远。“一是地方政府层面可能会遇到投行意识不够、投行能力不足的问题。资产负债表遭到破坏的时候，任何宏观宏观经济目标的达成，需要一定的货币政策环境，也需要倚重投行理念、投行工具，特别是地方政府层面，需要具有相应的投行理念。二是现行部分财税政策和法律制度可能不一定能够适应盘活存量资产的实践。”