ZFGS--珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知珠府〔〕60号
横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
珠海市人民政府
年9月12日
珠海市城市更新项目地价计收办法
第一章总则
第一条 为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。
第三条 城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：
（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。
第四条 城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。
本办法所称的旧厂房，包括工业用地或仓储用地上的厂房、仓储建筑及配套建筑。
本办法所称的旧村，包括城中旧村或旧村庄的旧村场、生活留用地及生产留用地。
本办法所称的旧城镇，包括商服用地、城镇住宅用地、公共管理与公共服务用地、军事设施用地、交通服务站场用地、港口码头用地，以及工业用地、仓储用地范围内的住宅区。
本办法所称住宅区，是指独立式住宅或多业主住宅所在的单宗用地区域、共用宗地相应区域，万山区除外。
本办法所称“三地”，是指边角地、夹心地、插花地等未出让的国有建设用地。
本办法所称补公，是指在城市更新中由实施主体建设并建成后产权无偿移交予政府的建筑或项目。
第五条 城市更新项目地价计收涉及不同类别或同一类别不同情形的，应按以下方式对各类别、情形相应土地用途及建筑规模予以区分计收：
（一）相关政策规定或批复文件明确有对应土地用途及建筑规模的，按相关政策规定或批复文件予以区分；
（二）除上述情形外，按各类别、情形原土地面积比例关系分摊予以区分。共用宗地的不动产登记证书未记载各类别、情形分摊用地面积的，原土地面积比例关系依据现状房屋认定面积占比确定。
第二章一般规定
第六条 土地估价报告自提交之日起一年内有效。提交之日以土地估价报告备案登记时填报的提交估价报告日期为准。
在土地估价报告有效期内未签订土地使用权出让合同的，应重新按规定程序进行地价评估及估价结果报批。
在签订土地使用权出让合同前，涉及更新单元规划经济技术指标变更的，应完善城市更新单元规划及供地方案变更及报批手续，并依据经批准变更后的城市更新单元规划及供地方案批复文件，重新按规定程序进行地价评估及估价结果报批。
重新进行地价评估的，估价时点应更新调整为土地估价机构实地查勘之日。
本办法所称日，均指日历日。
本办法所称各区，包括横琴新区（即横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展新拓展区，下同）、各行政区及经济功能区。
第七条 城市更新项目采取协议出让方式供地的，土地使用年限分别按下列不同情形认定：
（一）拆建项目土地使用年限自区政府（管委会）批准同意供地方案之日起重新起算，如供地方案未明确具体年限的，按新规划条件下相应用途土地使用最高年限执行。
（二）改建项目土地剩余使用年限保持不变，如超过新规划条件下相应用途土地使用最高年限的，按新规划条件下相应用途土地使用最高年限执行。
第八条 各区城市更新行政主管部门按照下列不同情形及标准组织开展城市更新项目现状房屋面积认定工作：
（一）已办理不动产产权登记的，以不动产登记机构的登记为准；
（二）已办理了规划验收（规划条件核实，下同）、竣工验收（竣工备案，下同）或确权手续之一，未取得不动产产权登记证书的，以规划验收、竣工验收或确权登记时核定测绘成果的建筑面积为准；
（三）未办理规划验收、竣工验收或确权登记手续的，以具有资质的测绘单位出具的符合原经批准的报建图纸部分的现状房屋测绘面积为准；
（四）城中旧村更新项目、住宅区更新项目、万山区城市更新项目等另有规定的，从其规定；
（五）不符合上述四项情形的，按无现状房屋认定面积处理。
第三章地价计收标准
第一节旧厂房更新项目地价计收标准
第九条 采取协议出让方式供地的“工改工”类拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）规划容积率1.0（含）以下部分，地价按新规划条件下批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下剩余年限单宗土地市场评估价差额（差额为负数的，视为无差额处理，下同）的40%计收；
（二）规划容积率1.0以上部分，地价不计收。
本办法所称工改工，是指工业用地或仓储用地改造后为一类、二类、三类工业用地或仓储用地。
本办法所称规划容积率，按照新规划条件计容积率总建筑规模、协议出让用地范围结合容积率修正系数计算。规划容积率涉及多用途的，应按各用途计容积率建筑面积比例分摊。
第十条 采取协议出让方式供地的“工改产”类、“工改公共”类拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；
（二）规划容积率1.0以上部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收。
本办法所称工改产，是指工业用地或仓储用地改造后为新型产业用地。
本办法所称工改公共，是指工业用地或仓储用地改造后为公共管理与公共服务用地。
第十一条 采取协议出让方式供地的“工改商”类拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收；
（二）非自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的90%计收；
（三）配建的住宅部分（不得计入本条前述条款），地价按相应用途单宗土地市场评估价的%计收。
本办法所称工改商，是指工业用地或仓储用地改造后为商服用地。
本办法所称自持部分，应由实施主体持有，其规划批准用途及建筑面积应在供地方案、项目实施监管协议、土地使用权出让合同中予以明确。自持物业转让的，应按本条前述规定补缴相应地价款。
第十二条 采取协议出让方式供地的“工改工”类、“工改产”类、“工改公共”类改建更新项目，地价不计收。
第十三条 采取协议出让方式供地的“工改商”类改建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收。
（二）非自持部分，在规划容积率1.0（含）以下的，地价不计收；超出规划容积率1.0的，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收。
第十四条 临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）“工改工”“工改产”“工改公共”类的，地价不计收；
（二）“工改商”类的，在首次批准的两年使用期内，不计收地价；使用期满经批准续期的，地价按其批准更新后的建筑功能相应用途、计容积率建筑面积和批准年限，以批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收。
本办法所称公告土地评估市场价格，是指自然资源行政主管部门按照我市规定，每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。
公告土地评估市场价格的年平均值=公告土地评估市场价格÷土地使用最高年限。
第十五条 旧厂房整治更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，地价不计收。
第二节旧村更新项目地价计收标准
第十六条 采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）新规划条件下保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分，地价不计收；
（二）新规划条件下村民现状房屋认定面积的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；
（三）新规划条件下旧村场及生活留用地范围内村集体物业现状房屋认定面积的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；
（四）生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的1.1倍未达到生产留用地用地面积容积率1.0的，新规划条件下生产留用地用地面积容积率1.0的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；达到生产留用地用地面积容积率1.0的，新规划条件下生产留用地上村集体物业现状房屋认定面积的定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收；
（五）其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收。
横琴新区、香洲区村民现状房屋认定面积的定额倍数取值为2.0，其他区为2.3；横琴新区、香洲区村集体现状房屋认定面积的定额倍数取值为0.7，其他区为1.0。
第十七条 旧厂房、旧城镇用地用于承接城中旧村拆建更新项目异地转移住宅建筑指标的，其承接的住宅建筑指标按照本办法第十六条规定处理。
第十八条 城中旧村改建、整治更新项目以及旧村庄改建、整治更新项目地价不计收。
第三节旧城镇更新项目地价计收标准
第十九条 采取协议出让方式供地的住宅区拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收；
（二）其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的%计收。
第二十条 采取协议出让方式供地的其他旧城镇拆建更新项目，分别按照下列不同情形及标准计收地价：
（一）万山区现状房屋认定面积未达到毛容积率1.0的，规划容积率2.0（含）以下部分，地价不计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的%计收；
（二）其他区域现状房屋认定面积未达到毛容积率0.5的，规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的%计收；
（三）其他区域现状房屋认定面积达到毛容积率0.5，但未达到毛容积率1.0的，新规划条件下现状房屋认定面积的2.0倍（含）以内部分，地价不计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的%计收；
（四）现状房屋认定面积达到毛容积率1.0（含）的，规划容积率2.0（含）以下部分，地价不计收；规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的50%计收；超出部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的%计收。
本条款所称毛容积率，按更新单元拆除范围内现状房屋认定总面积及已供用地总面积结合容积率修正系数计算。
第二十一条 采取协议出让方式供地的旧城镇改建更新项目，地价按新规划条件下相应用途批准年限单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途剩余年限单宗土地市场评估价差额的40%计收。
第二十二条 旧城镇整治更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，地价不计收。
第四章其他规定
第二十三条 容积率修正系数按照下列不同情形分别确定：
（一）万山区具有以建筑基地面积核定供地面积情形的城市更新项目，修正系数为0.5；
（二）其他城市更新项目，修正系数为1.0。
第二十四条 城中旧村实施拆建更新后，原未纳入城中旧村拆建更新单元范围的生产留用地实施城市更新的，其地价按本办法旧厂房更新项目地价计收标准有关规定执行。
第二十五条 “三地”纳入城市更新单元范围一并协议出让的，相应部分地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的%计收。
第二十六条 城市更新项目涉及补公的，相应部分地价不计收，并纳入供地方案及项目实施监管协议予以明确。
第二十七条 采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及分期供地的，应以项目整体依据城市更新单元规划及供地方案批复文件确定的各期用地规划经济技术指标，确定相应各期地价。
在土地估价报告有效期内未签订土地使用权出让合同的，或在签订土地使用权出让合同前涉及更新单元规划经济技术指标变更的，应按照本办法第六条规定，重新按程序核算该期地价并报批。
第二十八条 采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及原以划拨方式取得土地使用权的，应在供地方案及批复文件中明确以下内容：
（一）准予按原土地用途转变为出让方式；
（二）土地使用年限按照本办法第二十九条处理，自区政府（管委会）批准同意供地方案之日起重新起算；
（三）实施主体在办理项目供地手续时一并完善按原土地用途补办出让的相应手续，补缴相应划拨土地使用权转变为出让方式的地价款。
第二十九条 采取协议出让方式供地的城市更新项目涉及原以划拨方式取得土地使用权的，分别按照下列不同情形及标准补缴相应划拨土地使用权转变为出让方式的地价款，补缴时不扣除原已缴地价：
（一）旧厂房更新项目的，按相应用地容积率1.0、原土地用途、土地使用年限20年，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价的40%补缴；
（二）城中旧村更新项目、万山区旧城镇更新项目需回迁住宅的，按照相应现状房屋认定总面积、住宅用途、土地使用年限35年，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价的50%补缴；
（三）住宅区更新项目需回迁住宅的，按照相应现状房屋认定总面积、住宅用途、土地使用年限40年，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价的57%补缴；
（四）除上述情形外，按现状房屋认定面积（不足相应用地容积率1.0的，按容积率1.0计算）、原土地用途、相应用途土地使用最高年限，以区政府（管委会）批准同意供地方案当时的基准地价补缴。
划拨土地使用权转变为出让方式补缴的地价款应与项目地价评估结果一并报区政府（管委会）审批。
第三十条 采取协议出让方式供地的城市更新项目，原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定的部分，应予以实施政府收购，按照原规划条件及现行土地管理的有关规定计算补偿总额给予原土地权利人货币补偿，并纳入供地方案及项目实施监管协议予以明确。
第三十一条 《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》（珠府〔〕19号文）失效之日至本办法施行之日期间取得更新单元规划方案、供地方案批复文件的城市更新项目，地价计收按以下方式处理：
（一）旧厂房、旧城镇城市更新项目地价计收，可按照本办法有关规定执行；
（二）已取得地价评估结果批复文件的城中旧村更新项目地价计收，按照区政府（管委会）有关批复文件执行；
（三）市政府另有规定的，从其规定。
第三十二条 各区政府（管委会）可根据工作需要，制定区级城市更新项目地价计收标准。地价计收标准不得低于本办法规定标准。
第三十三条 本办法未尽事宜，按照我市现行自然资源管理有关规定执行。
第五章附则
第三十四条 本办法由市自然资源局负责解释。执行过程中遇到特殊情况或有未及情形的，由市自然资源局收集后提请市政府研究决定。
第三十五条 本办法自年9月12日起施行，有效期至年9月11日。
关于《珠海市城市更新项目地价计收办法》的政策解读
一、起草背景及必要性
《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔〕96号）对“三旧”改造项目地价计收提出单宗地价评估及集体决策、信息公开等总体要求。《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔〕3号）明确要求，上述地价计收要求的具体实施办法由各地级以上市人民政府依据相关规定制定。我市《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》（珠府〔〕19号文）与上述文件精神不符，已于年8月正式废止，需根据粤府〔〕96号、粤国土资规字〔〕3号文件要求，重新研究出台相应具体操作细则。
二、主要内容解读
《办法》共分五章三十五条，遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，合理确定差别化的地价计收标准，并针对复合情形、剩余未纳入改造范围用地收购补偿、历史项目处置、政策衔接等提出了具体处置措施。主要内容如下：
（一）新项目地价计收标准。
《办法》结合项目更新方向、更新类型共计梳理出20类情形，其中9类情形不计收地价，具体包括：“补公”项目、整治更新项目、“工改工”“工改产”“工改公共”类改建或临时改变建筑使用功能项目以及旧村（含城中旧村及旧村庄）改建更新项目；对其余11类情形项目确定了差别化的地价计收标准。复合情形的，需按前述情形区分计收。
“工改工”类拆建项目，规划容积率1.0（含）以下部分，按照批准年限与剩余年限单宗市场评估价差额的40%计收，超出部分不计收地价。2.“工改产”“工改公共”类拆建项目，规划容积率1.0（含）以下部分不计收地价，超出部分按照单宗市场评估价的40%计收。
3.“工改商”类，实施拆建、改建的，规划容积率1.0（含）以下部分不计收地价；超出部分，自持的按照单宗市场评估价的40%计收，非自持的分别按90%、60%计收；综合体配建的住宅需单列，按单宗市场评估价的%计收。
4.“工改商”类，实施临时改变建筑使用功能的，在首次批准的两年使用期内不计收地价，续期的按公告土地评估市场价格的年平均值计收地价。加建的附属设施属于临时建筑，不予计收地价。
5.城中旧村拆建项目，新建商品住宅部分（含村民回迁房）按村民房屋“拆1免2或2.3”叠加村集体物业“拆1免0.7或1.0”处理，其余融资开发建设部分均按单宗市场评估价的60%计收。“拆1免2或2.3”即新规划条件下村民现状房屋认定面积的2.0或2.3倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收，其中香洲区及横琴新区取值2.0，其他区取值2.3。“拆1免0.7或1.0”即新规划条件下村集体物业的0.7或1.0倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收，其中香洲区及横琴新区取值0.7，其他区取值1.0。需要强调的是，生产留用地单独实施城市更新的，按旧厂房更新项目地价计收条款执行。
6.住宅区拆建更新项目，“拆1免1.2”，即新规划条件下现状房屋认定面积的1.2倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按单宗土地市场评估价的%计收。
7.其他旧城镇拆建更新项目，按照现状容积率予以分类处理，现状容积率不足0.5的，规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；现状容积率达到0.5但不足1.0的，“拆1免2”，即现状房屋认定面积的2.0倍（含）以内部分，地价不计收；现状容积率达到1.0（含）的，免2.25容积率[即规划容积率2.0（含）以下部分，地价不计收；规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分，地价按单宗土地市场评估价的50%计收]；超出部分，地价按单宗土地市场评估价的%计收。《办法》还明确了两类特殊情形的处理，一是配建的住宅需单列，按单宗市场评估价的%计收；二是考虑到海岛区域项目建设成本高以及按建筑基底面积供地等实际情况，对海岛区域存有以建筑基底面积核定供地面积情形的城市更新项目，给予0.5的容积率修正系数。
8.旧城镇改建更新项目，地价按新规划用途单宗土地市场评估价与原规划用途单宗土地市场评估价差额的40%计收。
9.属于“三地”的，按单宗土地市场评估价的%计收。
10.复合情形的项目按照以下方式予以区分计收：一是属于承接拆建更新项目异地转移建筑指标的，其承接的建筑指标按转移前项目适用地价计收条款执行；二是相关政策规定或批复文件明确有对应土地用途及建筑规模的，按相关政策规定或批复文件予以区分；三是其余情形按原用地面积比例关系分摊予以区分计收。
（二）原以划拔方式取得土地使用权的地价补缴。
原以划拔方式取得土地使用权的，还需一并完善划拨改出让手续，并按照《珠海经济特区土地管理条例》第七十三条规定补缴地价款。其中，旧厂房更新项目的，按相应用地容积率1.0、原规划条件下相应用途基准地价的40%补缴；城中旧村更新项目和万山区旧城镇更新项目、旧城镇更新项目需回迁住宅的，按照相应现状房屋认定总面积分别以基准地价的50%、50%、57%补缴；除上述情形外，按现状房屋认定面积（不足相应用地容积率1.0的，按容积率1.0计）、原规划条件下土地用途相应基准地价补缴。上述比例设定主要考虑土地使用年期对基准地价进行修正，体现对旧厂房更新项目及回迁安置住房的扶持。
（三）关于政府收购补偿。
《办法》仅考虑对原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定的部分的补偿。明确对该部分用地应予以实施政府收购，按照原规划条件及现行土地管理的有关规定计算补偿总额给予原土地权利人货币补偿。
（四）关于历史项目及政策衔接处理。
《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》（珠府〔〕19号）失效之日至本《办法》施行之日期间取得更新单元规划方案、供地方案批复文件的城市更新项目，地价计收按以下方式处理：旧厂房、旧城镇城市更新项目地价计收，可按照本《办法》有关规定执行；已取得地价评估结果批复文件的城中旧村更新项目地价计收，按照区政府（管委会）有关批复文件执行；市政府另有规定的，从其规定。
（五）其他。
各区政府（管委会）可根据工作需要，制定区级城市更新项目地价计收标准。地价计收标准不得低于本《办法》规定标准。
文章来源:珠海市自然资源局