两安用地独家研究系列·84·睿诚研究院
文
罗乾波
01城市更新的十大政策春风
据3月5日中国政府网近期政府工作报告，国内城市更新的政策春风主要摘录如下：
√1、提升新型城镇化质量。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。
√2、深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65％，发展壮大城市群和都市圈。
√3、稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。
√4、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。
√5、有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。
√6、实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
√7、新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。
√8、城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
√9、启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。
√10、城中村改造。有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。
......
睿诚研究院独家观察：
诸如其他产业、金融、就业等方面，该报告已进行全面的深度界定，就无需赘述了；仅就国内城市更新的发展来说，多年来，此类政策在不断推陈出新，从原来的众多尝试、而上升到国家级一大核心发展战略、进而变化为中国城市繁荣发展的重大指引。
长沙区域内的城市更新，在年已经快速发力和行动。
譬如，去年11月，长沙市城市人居环境局，已重磅推出《长沙市城市更新专项规划（-）（公示稿）》文件，着重对城市更新和有关两安用地发展的方向、策略、规划和细节等，做了全面的布局和安排，将成为长沙城市更新和两安用地未来发展的主导性参考。
春风又绿江南岸，蝶舞人欢浴春风！
02三大动力解读
在上述报告的各核心精神下，国内的城市更新必将逐步日上日高，而有效推动中国政经文商、都市圈及城镇化、农村集体经济等的大步前进。
就长沙两安用地的发展来讲，睿诚研究院顾问平 家分析认为，将有如下三大强劲动力来推动两安用地可持续健康发展：
1、借势：品类融合，多规合一
对长沙而言，城市更新是一个比较新的说法，以前都讲旧改、棚改、安置用地和两安用地等，有着明显的区域特色，在国内其他城市的城市更新的不断进化下，以及国家级政策的要求下，近年来长沙的步伐和行动等，也已站在国内外同类项目模式等肩膀上，逐步形成了自己的思想、模式和处置政策等体系。
相较于两安用地，城市更新是另一个不同的品类；各自的操作模式有较大的区别，例如，城市更新在广深一带已充分参照了招拍挂市场的手法，要公开按政府规范来招商摘牌等；而两安用地在政府相关政策的约束下，政府给了村委会和企业更多的自主权等等。
各地不同安置土地和有关项目的发展，随着城市更新的最新趋势的变化，我们判断，此类领域内项目将不断缩小个性而达成共性，全国的模式将形成标准范式，以保障全国一盘棋。
多地多规合一共振，将是不可替代的必然趋势。
长沙两安用地，也必将欣然投入城市更新的大怀抱。
2、支撑：中部崛起，首批试点先锋典型
区域内政策和规划纲要等文件快速奔跑，大大推动了长沙城市更新和两安用地的飞行速度。
经睿诚研究院梳理，例如：
其一，年11月8日从省住房和城乡建设厅获悉，住建部办公厅近日印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（以下简称《通知》），决定在北京、沈阳、南京、成都、长沙等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，自今年11月开始，为期2年。
据此，长沙凭依敢为天下先的湖湘精神，步入首批试点名录。
同时，长沙在全国率先成立城市人居环境局，以城市体检和城镇老旧小区改造全国试点为契机，先后启动了城中村改造、历史街区有机更新，积极推动“美好人居”建设。
其二，地方性主要政策接踵而至
◢年3月10日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于全面推进城市更新工作的实施意见》文件（长政办发[]14号）；
◢年5月13日印发了《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》（长政办发[]27号）；
◢年11月，长沙市城市人居环境局正式颁布《长沙市城市更新专项规划（-）（公示稿）》。
......
上述各文件中，涉及两安用地的内容比较多，比方在城中村的进化方式、城市更新的范围控制、土地资源整合中同与异的部署上等，皆系统做了完善的规划。
如在《长沙市城市更新专项规划（-）（公示稿）》中提到：
长沙市城市更新指长沙市六区一县城市建成区范围内对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等）内具有以下情形之一的区域，进行综合整治、功能完善、全面改造、历史文化保护以及生态修复的活动：
（一）居民居住环境恶劣或者存在重大安全隐患的；
（二）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善的；
（三）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；
（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级；
（五）按照“退二进三”要求需要转变土地功能的工业用地；
（六）城中村改造的用地；
（七）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
其中的“旧商业区、旧住宅区、城中村等”与两安用地息息相关；因多年来的发展，长沙市内众多村土地区位，在城市不断外扩的进程下，已逐渐变为城市的核心地段，原来的旧区和城中村等，必须要不断改造升级，因此，也会极大带动两安用地的发展。
城市更新大周期中，长沙两安用地肯定会受益于这一波发展红利，也将促进长沙的繁荣。
睿诚研究院观点：先知先觉，长沙不青山不负君！
3、化蝶：产业更迭，根深叶茂、展枝吐绿
在国家产业转型的大时代，各地省市区等级政府不断加大了产业结构、模式和资源的架构设计和重组，长沙市政府也提出了“三高四新”等发展战略，不断优化和提升了城市GDP中的各类产业的比例，高科技等成分占比持续增大，将引发长沙各类产业焕发出全新的生命力、和加大城市人口的净流入等。
经千年湘江母亲河乳汁的滋润，年长沙两安用地吐绿化蝶，在政村企产研等主体的合力下，必能以新周期的巨轮而健康行之久远！
睿诚研究院小结：
今日长沙阳光灿烂、普照神州大地，黄历提示“宜栽种动土”，八方阳光雨露助你抽枝展叶，与浩荡春风同美！
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