眼下文旅项目成了炙热的投资领域，但热衷于文旅项目的，往往是规模不大的草根企业，甚至是初入行的门外汉。作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师，崔元星老师从自身多年从业经验以及专业视角进行了解读与分享。
一、文旅项目分类
常规旅游地产项目分类：（按逗留时间由短到长）旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产；大型文旅地产项目分类：（按文化主题人造程度由高到低）主题公园、文旅小镇、演艺街区、旅游古城。
一方面，大型文旅项目是自然资源与文化元素的高度融合，自然是文化的载体，文化是自然的升华。另一方面，大型文旅项目也是先天禀赋与后天人造的有机结合，先天的不足需要后天的弥补。
二、大型文旅项目需要什么样的地？
一个大型文旅项目少则上千亩，多则万余亩，甚至规模更大，所以不可能像都市区那样全部都是建设用地，很大一部分是非建设用地。
一般来说，一个大型文旅项目的用地由以下三部分组成：
第一类是农业及生态用地，作为文旅项目的生态景观背景，也是生产和生活的主要原材料来源。这类地占据了大型文旅项目用地的很大部分，比如70%，拿地的主要方式是租赁或者叫做流转，签订长期租赁协议，按年支付租金。
第二类是市政配套及公共公益设施用地，也就是非经营性用地，作为文旅项目的主要骨架及路网管网基础，构成了生产和生活的血脉与信息流、人流。这类地所占的比例较小，比如10%，拿地的主要方式是划拨，也可以通过常说的PPP模式来实现政企合作投资。（社会资本和政府这几个字重新打算去要清晰）
第三类是用于建设娱乐、度假、商业等项目的经营性用地，是文旅项目的核心。这类地通常只能通过招拍挂公开方式获取使用权。
三、企业拿地模式综述
从企业的角度来看，有且仅有以下三种拿地模式，其他多种方式只是变种或延伸：
第一种就是一级市场拿地，所谓的招拍挂方式，等同于常规房地产，政府把土地开发成熟后在公开的市场上出让。
第二种就是二级市场拿地，合作合资方式，等同于一般的股权收购，因为看上的资源已经在别人手里。
第三种是一级开发拿地，看上的资源还是一片荒地，暂没有开发，甚至没有列入政府的法定规划，先与政府签订开发权协议，再通过逐渐投入转为土地使用权。
主题公园、文旅小镇、演艺街区等大型文旅地产项目一般属于一级开发拿地模式，因为涉及用地规模较大，开发周期长，用途地类繁多，土地性质交错，土地使用权流转方式多样。
四、大型文旅项目的土地开发类型
第一类是国有新增成片一级开发，看上了自然条件适合和市场价值巨大的大片土地，但没有足够的建设用地，可以通过一系列规划技术手段及一些法务手段将集体农地征转为国有建设用地。需要土地调规模、找指标、造节事等艰难的过程。万达旅游城、东部华侨城、珠海长隆等都属于这种开发类型。
第二类是存量成片改造开发，废弃矿区、大型搬迁厂区、成片旧城旧村等，通过植入文化旅游元素，改造成活力时尚景区。不需要新增建设用地规模和指标，流程相对简单。比如北京首钢原址正在改造为以冬奥会场馆为引领的中央休闲区（RBD）；举世闻名的上海佘山世茂深坑酒店及周边旅游度假区就是废弃的大型采矿区改造而成的。
第三类是乡村振兴战略下的集体建设用地开发，包括文旅特色小镇、田园综合体、乡村旅游度假区及乡村民宿集群等项目。远离都市喧嚣，也远离城区基础设施配套，既不能按照城市新区的成片开发模式，也没有成片的存量建设用地可供开发可考虑国有与集体土地相结合，尤其是乡村闲置宅基地及闲置公共设施利用、空心村活化等。
第四类是填海造地开发，由于陆域资源有限，只能向大海要地。我国现有的法律法规规定，填海造地生成的建设用地按存量建设用地管理，也就是说不需要新增建设用地指标。具体流程分为两大步，首先是向海洋部门申请填海工程手续，通过一系列环评、海域论证手续，缴纳一定的费用，获得填海工程海域使用权证。造地完成后，需要纳入陆地管理编制详细规划化分宗地，再按照合适的方式分别配置基础设施及供应经营性用地。海南恒大海花岛、漳州招商双鱼岛就是填海造地模式。
五、产业故事是文旅拿地的核心
产业与土地的耦合是产业地产运营的核心；产业故事与土地资源的匹配是文旅地产项目运营的核心；拿着动人的故事找合适的资源，为有价值的资源匹配有针对性的故事，是文旅地产拿地工作的核心。
可以把文旅地产拿地过程分类三个实操阶段：
一是编故事：根据自身现有资源与关联拓展资源优势提炼具有核心竞争力的产业故事，也叫核心IP，故事首先要打动自己，才可能打动别人。比如华侨城子虚乌有的小镇故事，波托菲诺小镇，因特拉根小镇。比如万达的“一座万达广场，一座城市中心”故事，其实就是一张电影幕。比如恒大的“童世界”。比如融创的“室内滑雪”。
二是讲故事：要敢于走出去，善于走出去。敢于在公共平台讲述自己独特的产业故事，比如在某个世界级、国家级的行业论坛演讲，看看台下的反应、反馈，以便修正自己的故事。善于聚焦自己的视线，懂得集中精力跟愿意听你故事的人讲，尤其是讲给那些愿意听你故事、且掌握有价值土地资源的地方政府或企业，通过讲故事收集拟合作的潜在资源形成备选库。
三是演故事：签订了合作项目，就要把编好的故事、讲过的故事演绎出来，呈现出来，要根据实际情况调整剧本，制定好精确的出场顺序，拿地时序要与精彩爆点严丝合缝。拿地成本的最低是检验舞台效果的唯一标准，包括时间成本和金钱成本。
学加网一直专注文旅、园区及三旧改造领域教育培训，在华南地区已经树立了品牌影响力。作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师，崔元星老师未来也将继续对相关土地应用话题进行深度解读，供更多专业从业者参考。