城镇基准地价（一）
第一节 基准地价评估
一、城镇基准地价
（一）城镇基准地价评估范围确定的原则
基准地价评估范围分：以城镇建成区整体为评估范围，以城镇规划建设区整体为评估范围。从基准地价应用范围分析，以城市规划建设区整体为基准地价评估范围更具合理性。基准地价作为政府评估的地价，主要应用于一级土地市场管理、出让，一级市场的出让土地大部分分布在规划建设区。以建成区为评估范围的基准地价在一级土地市场的应用存在很大的局限性。城市规划用地规划图是基准地价评估的基本工作底图。工作底图比例尺应符合《城镇土地估价规程》规定的标准。
在基准地价评估范围确定之后，应进一步划定基准地价评估区域。对已完成土地级别划分的城镇，可以用土地级别区域作为基准地价评估区域，也可用总分值相同的单元作为评估区域。
若级别区域内部的均质性较差，区域平均价与样点地价的差异超过30%，且在土地使用价值上有一定的差异，样点分布成组团形式，可根据实际情况继续划分区域，分区域评估基准地价。
对没有划分土地级别，但地产市场发育良好，房地产交易案例较为丰富，地租地价资料较充分，分布也较为均匀的城镇，基准地价的评估可以先不评定土地级别，而是按照不同用途土地的地价影响因素，选择划分区域的因素和标准，对各城镇土地利用类型按土地开发程度、规划要求、自然条件等土地条件划分区域边界，确定出基准地价的评估区域。
（二）城镇基准地价评估程序
（1）准备工作；
（2）资料调查与整理；
（3）基准地价评估；
（4）基准地价确定；
（5）编制基准地价修正系数表；
（6）成果验收、备案及公布。
（三）城镇基准地价的内涵界定
基准地价内涵主要包括：基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。
基准地价内涵应根据区域内现状总体情况，并考虑政府管理需求确定。
（四）城镇基准地价评估基础资料和外业调查的内容与要求
1.准备工作
主要包括：编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。
（1）基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案及预期成果等。
（2）基准地价工作底图。应采用能覆盖基准地价评估区域的城镇地籍图、地形图或规划图，其比例尺要求如下：
大城市1:—1:
中等城市1:—1:
小城市以下1:—1:
按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
确定基准地价评估区域包括确定基准地价评估的范围和确定城镇土地的级别或均质区域。
2.资料调查的一般要求
（1）调查、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上；
（2）调查以土地级别或均质地域为单位进行；
（3）地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，应进行全样本调查；
（4）样本应有代表性，且原则分布均匀；
（5）所选样本应能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料；
（6）土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据；
（7）出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；
（8）调查资料必须填入相应的调查表格。
3.资料调查的内容
（1）土地定级成果资料
①土地级别图；
②土地定级工作报告和技术报告；
③其他相关成果及资料。
（2）地租、地价资料：
①土地使用权出让、转让资料；
②土地使用权、房屋及柜台出租资料；
③土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿相关资料；
④土地联营入股资料；
⑤以地联合建房、换房资料；
⑥房屋拆迁补偿资料、房屋造价标准、房屋经营及管理相关标准、固定资产作价及联营、合作建房等相关资料；
⑦宗地用途、出租时间、容积率等；
⑧有关税费征收标准；
⑨土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；
⑩其他资料，如还原利率等。
（3）土地利用效益资料：
①不同行业资金利润率标准；
②同一行业不同规模的资金利用效益资料；
③不同行业不同规模的企业劳动力标准；
④行业经济效益资料；
⑤单位或企业土地利用效益资料。
（4）影响地价的因素资料
指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。
（5）其他资料
①历史地价资料；
②有关经济指数及建筑材料价格变动指数；
③土地开发与经营的政策法规、条例、规定；
④有关不动产的税收种类、税率等；
⑤城镇规划等有关资料。
4.外业调查（略）
（五）城镇基准地价评估中样点资料的处理方法
1.样点剔除
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除。
2.样点资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、土地交易方式、地价计算方法、企业用地效益进行归类。
当样本数量少于规定的数量时，应进行样点的补充调查。（地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，应进行全样本调查）
（六）城镇基准地价确定的原则与方法
1.利用市场交易资料评估基准地价
（1）基准地价测算区域的划分
1）基准地价应以土地级别为基本测算区域，当土地级别范围过大时，可以按照城镇土地条件的差异性将测算区域适当细分为均质地域。
2）测算区域中样本数量较少，不能满足模型推断的样点需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
（2）样点地价计算（11种数据和方法）
1）利用土地使用权出让资料计算地价
式中：
P—出让宗地单位面积地价；
PT—出让宗地总地价（含实物地租折价）；
S—出让宗地总面积。
2）利用土地使用权转让资料计算地价
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价计算公式：
式中：
P—转让宗地单位面积地价；
PT—土地转让方获取的资金或实物现值；
S—转让宗地总面积
3）利用土地使用权出租资料计算地价
土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，计算地价公式：
式中：
P—出租宗地单位面积地价；
R—出租方每年得到的资金或实物现值；
S—出租的宗地面积；
r—土地还原利率。
4）利用房地出租资料计算地价
用收益还原法的计算公式
5）用土地联营入股资料计算地价
根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。
①用土地入股取得的年收益
式中：
P—联营土地单位面积地价；
R—土地股每年分享的利润或股息；
S—联营土地面积；
r—土地还原利率。
②用合同规定的资本投入情况和分成比例
式中：
P—联营土地单位面积地价；
Cg—出资方的资本总量；
re—出地方利润分成量；
rc—出资方利润分成量；
S—联营土地面积。
6）用以地换房资料计算地价
用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：
式中：
P—土地单位面积地价；
Stb—转让土地方获得的建筑面积；
Pbs—单位建筑面积的平均售价；
S—转让的土地面积。
7）用柜台出租资料计算地价
①商店运营总费用计算
根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
②计算出租柜台应分摊费用
按出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。
③计算地价：
式中：P—出租柜台单位土地面积的地价；
R—出租柜台年租金总收入；
E—出租柜台所在商店的年经营总支出费用；
Sb1—出租柜台的营业面积；
Sb—商店的总营业面积；
S—商店土地总面积；
r—土地还原利率。
当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。
8）用房屋买卖资料计算地价
用房屋买卖价格计算地价公式（剩余法）
P＝Pr－Ph－T
式中：
P—土地价格；
Pr—不动产交易价格；
Ph—房屋现值；
T—交易税费。
9）用商品房出售资料计算地价
P＝A－B－C
式中：
P—待估宗地价格；
A—不动产总价；
B—开发项目整体的开发成本；
C—客观开发利润。
10）用新增城镇建设用地资料计算地价
用成本逼近法的方法计算
11）用联建分成资料计算地价
联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息及投资资本的利润，地价计算公式如下：
式中：
P—联建房中单位土地面积的地价；
Ch—房屋单位建筑面积造价；
T—房屋单位建筑面积交纳的税费；
Slb—出地方分成建筑面积；
Scl—出资方建筑物分摊的土地面积；
Rv—容积率；
Scb—出资方分成建筑面积。
理解：出资方出钱，出地方出地，分母“出资方建筑物分摊的土地面积”是“出资方得到的地”，分子是给出地方的建筑面积的价值，相当于是取得地的成本代价。
出资方分成的建筑面积/容积率，就是出资方建筑物分摊的土地面积。
（3）样点地价修正与样点地价图的绘制
1）样点地价修正
依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容一般包括：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、开发程度修正、出让年期修正等，修正方法参见市场比较法中的有关内容。
2）样点地价图的绘制
主要要求如下：
①以城镇地籍图、土地利用现状图或地形图等为底图绘制样点地价图；
②在图上按照商业、住宅、工业等不同用途分别标识地价样点资料；
③在图上应该反映土地级别（均质地域）界线；
④直接在图上表示地价数据，资料较多时，采用分级图例表示地价样点分布。