前言
住建部发文：收紧城市更新！
8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（征求意见稿），释放了收紧城市更新、防止大拆大建的政策信号。
该征求意见稿旨在防范城市更新中出现的过度房地产化的倾向，通过树立详细的规则边界，统一城市更新业务规范，为各地城市更新的推进带来了更大的挑战。
在此政策背景下，8月16日，成都市城市更新和老旧小区改造提升工程重大项目集中启动仪式举行。成都市表示“坚持‘少拆少改’，不搞‘大拆大建’，最大限度保留文化记忆和城市肌理，更好实现生活生态共融共生”。通过城市有机更新和片区综合开发，全面提升城市功能品质，推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理。
那么，城市更新到底该如何操作？
一、先看啥是城市更新？
年，深圳出台了《深圳市城市更新办法》，率先在全国提出了“城市更新“的概念。《办法》将城市更新定义为，由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有特定情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
年末，住建部部长王蒙徽发表题为《实施城市更新新行动》的文章，也提出城市更新的八大方向为：
1）完善城市空间结构
2）实施城市生态修复和功能完善工程
3）强化历史文化保护，塑造城市风貌
4）加强居住社区建设
5）推进新型城市基础设施建设
6）加强城镇老旧小区改造
7）增强城市防洪排涝能力
8）推进以县城为重要载体的城镇化建设。
我们可以把城市更新概念总结为：城市更新是指由特定主体对特定区域的城市更新空间形态和功能进行整治、完善和优化，主要包括基础设施及公建配套设施的完善、历史风貌区保护与文化传承、现有土地用途及建筑物使用功能的优化调整、低效存量用地的盘活利用及生态环境品质的提升，相较城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述，是一个融合了城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面内容的概念。
城市更新的适用情形是：
1.建成年代较早，失养失修失管，存在重大安全隐患（危房，存在消防、经常性水浸等隐患），建筑使用功能不完善（无独立厨房、卫生间等老旧小区）；
2.城市基础设施，公共服务设施等配建严重不足；
3.不符合现有规划，片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符；
4.土地利用效益低下，产业转型升级或淘汰形成的闲置用地，或土地性质不符合产业升级后需求的；
5.城市发展过程中行程的“边角地”、“夹心地”、“插花地”，以及历史遗留违法用地及建筑等；
6.历史文化遗产、传统建筑、特色风貌建筑等保护、活化、利用；
7.政府批准应当进行城市更新改造的其他情形。
二、城市更新项目分哪些类别？
分别按照改造力度或改造对象进行分类：
（一）按改造力度划分：整治、改建和拆建
按照改造力度由强到弱，城市更新可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别简称留、改、拆）。
以深圳为例：
综合整治类（留）：不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、基础设施、沿街立面等；一般不增加建筑面积。
功能改变类（改）：不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原主体结构；改变部分或全部建筑物使用功能。
拆除重建类（拆）：可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质，严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规划实施。业主改造意愿需符合两个三分之二条件。
三种城市更新项目类型的特点:
(1)整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。
整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。改造资金主要来自市/区政府、权利人等。审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。如：城镇老旧小区改造。
（2）改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批
改建类项目一般不改变土地使用权的权利主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积（但一般会对建筑面积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。房企可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上海哥伦比亚公园。
（3）拆建类改造力度最强，审批最严格
拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。
住建部在《关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（征求意见稿）对城市更新项目做出了较为严格的规定。主要有以下几点：
1）严格控制大规模拆建。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
2）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。
3）严格控制大规模搬迁。鼓励以就地安置为主，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
拆建类项目的三种主要模式及收益构成：
政府主导：主要实施收储模式，由政府征收土地、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，再由受让人开发建设。
收益主要为承担相应设施建设带来的施工利润，以及合理投资收益。回报资金来源主要为财政资金、出让地块土地出让金。
市场主导：主要包括村企合作改造模式、单一主体归宗改造模式、农村集体自改模式以及企业收购改造模式。
收益主要为房地产和土地增值收益。回报资金来源主要为房地产出租、出售收入。
政府、市场合作：土地一级整理模式和一二级联动模式。
收益主要为一级部分施工利润，根据是否获得土地使用权，可能有房地产和土地增值收入。回报资金来源主要为出让地块土地出让金，或房地产出租、出售收入。
需要注意的是，中央推崇的城市更新不只是拆，更强调转变城市开发建设方式，“留改拆”并举，即保留提升为主，严禁大拆大建。
住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）、以及就地就近安置率（不低于50%）等三大指标严格控制大规模拆迁和增建，意味着大拆大建模式已不再可行。
在住建部新政之下，城市更新应融合留、改、拆三种模式规划城市更新项目，城市更新参与主体需要进行更加精细化的设计与操作。
（二）按改造对象划分：村改、城改和厂改
按照改造对象划分，城市更新项目分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型。
1.“旧村”：指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善，土地以集体所有性质为主的村集体成员聚居区域。
旧村改造的地块，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有用地。其中复建安置地块转为国有一般可采用划拨方式，融资地块转为国有土地可采用招拍挂公开出让或协议出让。
2.“旧城”：指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善，土地以国有性质为主的城镇居民生活生产区域。
旧城改造的地块，一般在完成拆迁补偿后由市国土资源主管部门按国有土地公开出让程序出让。
3.“旧厂”：指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资储存用房等。
旧厂用地包括工业用地和仓储用地。“旧厂”改造包括“工改工”、“工改住、商”、“工改M0”等类型。
住建部《征求意见稿》提出，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。——表明旧厂房改造即将迎来春天。
随着时代的发展，很多城市进入了后工业时代，城市中有不少老建筑褪去了生产属性，亟待二次利用。
从项目周期来看：
“旧村”、“旧城”改造周期长且不确定性高，主要来自拆迁权利人数量众多、产权复杂、谈判周期长，同时在项目立项和审批阶段，房企需就项目容积率和规划等问题与政府沟通。
“旧厂”改造周期最短，改造业主结构相对简单，房企一般只需要与原业主做好协商，配合政府政策执行。
对比“旧厂“改造两类项目我们发现：
“工改住、商”项目变现能力更强、利润更高，是房企的